Grundsteuer in Spanien 2026: Was ausländische Eigentümer zahlen

Von Mikael Hansen, Founder & Property Advisor, Plexo Properties · Aktualisiert am 31. Oktober 2026

Die wichtigsten Fakten: jährliche Steuern für Immobilieneigentümer an der Costa del Sol

Quellen und Prüfdatum am Ende des Artikels. Maßgeblich sind Ihr eigener IBI-Bescheid und Ihr valor catastral.

Was ist die IBI und wie hoch ist sie an der Costa del Sol?

Die IBI ist die jährliche kommunale Grundsteuer und entspricht am ehesten der britischen Council Tax. Sie wird auf den valor catastral erhoben, den amtlichen Wert, den der Catastro der Immobilie zuweist und der meist deutlich unter dem Marktpreis liegt. Den Hebesatz legt jedes Rathaus innerhalb der gesetzlichen Grenzen des Staates fest: zwischen 0,4 % und 1,1 % für städtische Immobilien.

2026 beträgt der städtische IBI-Satz 0,4826 % in Mijas und 0,65 % in Marbella. Für eine Immobilie in Mijas mit einem valor catastral von 150.000 € sind das 723,90 € im Jahr. Wer am 1. Januar Eigentümer ist, zahlt die IBI für das ganze Jahr. Deshalb teilen Käufer und Verkäufer die Rechnung bei der Übergabe üblicherweise anteilig auf. Den valor catastral finden Sie auf dem IBI-Bescheid oder im elektronischen Portal des Catastro.

Was zahlen Nichtresidenten auf Modelo 210?

Wenn Sie in Spanien nicht steuerlich ansässig sind und hier eine Immobilie besitzen, die Sie nicht vermieten, besteuert Spanien ein fiktives Einkommen daraus, das sogenannte unterstellte Einkommen. Es beträgt 2 % des valor catastral oder 1,1 %, wenn die Katasterwerte der Gemeinde in den letzten zehn Jahren revidiert wurden. Mijas hat die letzte allgemeine Revision 2004 durchgeführt, daher gilt für Eigentümer dort 2 %.

Der Steuersatz beträgt 19 % für Residenten der EU, Norwegens und Islands und 24 % für alle anderen, seit dem Brexit auch für britische Eigentümer. Beim gleichen valor catastral von 150.000 € in Mijas ergibt sich ein unterstelltes Einkommen von 3.000 €, also zahlt ein dänischer Eigentümer 570 € und ein britischer Eigentümer 720 € für das Jahr. Die Erklärung gilt jeweils für ein Kalenderjahr und wird bis zum 31. Dezember des Folgejahres auf Modelo 210 eingereicht. Jeder Miteigentümer erklärt seinen eigenen Anteil.

Wenn Sie die Immobilie vermieten, erklären Sie für die Vermietungszeiträume stattdessen die tatsächlichen Mieteinnahmen, vierteljährlich auf demselben Formular. Residenten der EU und des EWR können Ausgaben wie IBI, Gemeinschaftskosten und Versicherung anteilig für den Vermietungszeitraum abziehen. Residenten anderer Länder, einschließlich des Vereinigten Königreichs, werden auf die Bruttoeinnahmen besteuert.

Rechenbeispiel: jährliche Steuern für eine Immobilie in Mijas

Beispielrechnung für eine nicht vermietete Immobilie. Die Zahlen ändern sich mit dem valor catastral Ihrer eigenen Immobilie.

Zahlen Sie Vermögensteuer auf ein Ferienhaus in Andalucía?

In der Praxis zahlen die meisten Eigentümer keine. Andalucía gewährt eine Ermäßigung von 100 % auf die regionale Vermögensteuer, und davor gilt ein allgemeiner Freibetrag von 700.000 € pro Person. Nichtresidenten können in der Regel die Vorschriften der Region anwenden, in der sich ihr spanisches Vermögen befindet, sodass die andalusische Ermäßigung meist auch ausländischen Eigentümern zugutekommt.

Die Ausnahme sind sehr große Vermögen. Spaniens befristete Solidaritätssteuer auf große Vermögen gilt für Nettovermögen über etwa 3 Millionen €, und Andalucía erlaubt Steuerpflichtigen in dieser Lage, die Differenz stattdessen regional zu zahlen. Wenn Ihr spanisches Vermögen sich dieser Größenordnung nähert, lassen Sie sich vor dem Kauf beraten.

Steuern beim Kauf und Verkauf

Die oben genannten jährlichen Steuern sind unabhängig von den einmaligen Steuern beim Kauf. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Andalucía zahlen Sie ITP, die Grunderwerbsteuer, 2026 in Höhe von 7 %; die Junta hat eine Senkung auf 6,75 % für 2027 angekündigt. Bei einem Neubau zahlen Sie stattdessen 10 % IVA plus Stempelsteuer. Unser Artikel zur ITP-Senkung 2027 erklärt die Einzelheiten, und der Kostenrechner ermittelt Ihre gesamten Kaufnebenkosten.

Beim Verkauf erhebt das Rathaus die plusvalía municipal auf den Wertzuwachs des Grundstücks, die der Verkäufer zahlt, und der Veräußerungsgewinn wird als Kapitalgewinn besteuert. Bei einem nichtresidenten Verkäufer behält der Käufer außerdem 3 % des Kaufpreises als Vorauszahlung auf diese Steuer ein.

So behalten Sie Ihre spanischen Immobiliensteuern im Griff

Richten Sie für die IBI und die Müllgebühr eine Lastschrift beim Rathaus oder beim Steueramt der Provinz ein, damit keine Zahlung versäumt wird, während Sie nicht vor Ort sind. Beauftragen Sie einen Steuervertreter oder einen gestor mit der jährlichen Abgabe von Modelo 210, wenn Sie das nicht selbst erledigen möchten. Bewahren Sie Ihren valor catastral, die IBI-Bescheide und die Abrechnungen der Gemeinschaftskosten an einem Ort auf, denn Sie benötigen sie für jede Erklärung.

Wir vermitteln unseren Kunden unabhängige Anwälte und Steuerberater, die täglich mit ausländischen Eigentümern arbeiten. Wenn Sie einen Kauf planen, beschreibt unser Käuferguide den gesamten Ablauf, oder nehmen Sie Kontakt mit uns auf für ein Gespräch.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die IBI in Mijas?

Der städtische IBI-Satz in Mijas beträgt 2026 0,4826 % des valor catastral. Eine Immobilie mit einem valor catastral von 150.000 € zahlt rund 724 € im Jahr.

Zahlen britische Eigentümer seit dem Brexit mehr Steuern in Spanien?

Beim unterstellten Einkommen ja: Nichtresidenten von außerhalb der EU und des EWR zahlen 24 % statt 19 % und können bei Mieteinnahmen keine Ausgaben abziehen.

Muss ich Modelo 210 einreichen, wenn ich meine Immobilie nie vermiete?

Ja. Nichtresidente Eigentümer reichen jedes Jahr Modelo 210 für das unterstellte Einkommen ein, auch wenn sie die Immobilie nur selbst nutzen.

Wer zahlt die IBI im Jahr des Kaufs?

Steuerpflichtig für das ganze Jahr ist der Eigentümer am 1. Januar. Käufer und Verkäufer vereinbaren im Kaufvertrag üblicherweise eine anteilige Aufteilung.

Quellen: städtische IBI-Sätze für Mijas und Marbella von GuíaFiscal (Mijas) und GuíaFiscal (Marbella), auf Grundlage der kommunalen Satzungen und der Daten des Catastro; Grenzen der IBI-Sätze im Ley Reguladora de las Haciendas Locales, Art. 72; Steuersätze der Einkommensteuer für Nichtresidenten im Ley del IRNR, Art. 25; unterstelltes Einkommen im Ley del IRPF, Art. 85; Ermäßigung der Vermögensteuer im Decreto-ley 7/2022 der Junta de Andalucía. Geprüft am 31. Oktober 2026. Dieser Artikel erklärt, wie die Regeln normalerweise funktionieren, und ist keine Steuerberatung für Ihre Situation. Ich bin kein Steuerberater; fragen Sie einen spanischen Steuerexperten, bevor Sie Ihre Erklärung einreichen.