Ferienvermietung in Spanien 2026: Regeln für Eigentümer in Andalusien

Von Mikael Hansen, Founder & Property Advisor, Plexo Properties · Aktualisiert am 31. Oktober 2026

Das Wichtigste: Regeln für Ferienvermietung in Andalusien 2026

Stand: 31. Oktober 2026. Die Regeln ändern sich häufig; prüfen Sie sie vor der Registrierung bei der Junta de Andalucía und Ihrem Rathaus.

Was hat sich seit 2025 bei der Ferienvermietung in Spanien geändert?

Innerhalb kurzer Zeit gab es drei Änderungen. Seit dem 3. April 2025 haben Eigentümergemeinschaften durch eine Reform der Ley de Propiedad Horizontal ein echtes Mitspracherecht: Eine Wohnung darf erst als Ferienwohnung vermietet werden, wenn drei Fünftel der Eigentümer, die zusammen drei Fünftel der Miteigentumsanteile halten, zustimmen. Seit dem 1. Juli 2025 verlangte das Real Decreto 1312/2024 für jede auf einer Plattform beworbene Kurzzeitvermietung eine nationale Registrierungsnummer, die NRUA.

Diese nationale Nummer hatte nicht lange Bestand. Im Mai 2026 erließ der Oberste Gerichtshof das Urteil 620/2026 und hob die Bestimmungen über das einheitliche nationale Register auf, weil dem Staat die Zuständigkeit für den Tourismus fehlt; diese liegt bei den Regionen. Andere Teile der Verordnung blieben bestehen, darunter die digitale zentrale Anlaufstelle, über die Plattformen Daten mit den Behörden austauschen. In der Praxis bedeutet das: Die VUT-Nummer der Junta de Andalucía ist wieder die Nummer, auf die Plattformen und Kontrolleure achten.

Brauchen Sie in Andalusien eine Lizenz für die Ferienvermietung?

Ja. Jede Immobilie, die über eine Plattform, eine Agentur oder Ihre eigene Website kurzzeitig an Touristen vermietet wird, muss im Registro de Turismo de Andalucía eingetragen sein, bevor Sie sie bewerben. Die Registrierung erfolgt als declaración responsable (eine Eigenerklärung), die online bei der Junta eingereicht wird. Sie erhalten dann einen VUT-Code, zum Beispiel VUT/MA/12345, der in jeder Anzeige angegeben werden muss.

Seit dem Decreto 31/2024 sind die Anforderungen strenger als zuvor. Die Immobilie benötigt eine gültige licencia de ocupación (Erstbezugsgenehmigung), eine Erklärung, dass die touristische Nutzung mit dem örtlichen Bebauungsplan vereinbar ist, und sie muss die Belegungsgrenzen pro Schlafzimmer einhalten. Bereits vor der Verordnung registrierte Immobilien hatten sechs Monate Zeit zur Anpassung. Eine falsche Angabe in der Erklärung kann zur Löschung der Registrierung führen.

Kann die Eigentümergemeinschaft eine Ferienvermietung verhindern?

Bei neuen Ferienvermietungen ja. Seit dem 3. April 2025 benötigt eine Wohnung in einem Gebäude mit Eigentümergemeinschaft eine ausdrückliche Zustimmung mit der oben beschriebenen Dreifünftelmehrheit, bevor sie registriert werden kann. Die Junta verlangt beim Antrag inzwischen das Protokoll der Gemeinschaft. Die Gemeinschaft kann für Ferienwohnungen außerdem einen höheren Anteil an den Gemeinschaftskosten festlegen, bis zu 20 % mehr.

Die Regel gilt nicht rückwirkend. Eine Ferienvermietung, die bereits vor dem 3. April 2025 registriert und in Betrieb war, darf weiterlaufen, sofern sie ohne Unterbrechung fortgeführt wird. Freistehende Villen ohne formelle Eigentümergemeinschaft sind nicht betroffen. Verbietet die Gemeinschaftsordnung Ferienvermietungen bereits, muss sie geändert werden, bevor eine neue Registrierung möglich ist.

Was bedeutet das, wenn Sie eine Immobilie zur Vermietung kaufen?

Betrachten Sie die Ferienvermietungslizenz als Teil der Immobilie und prüfen Sie sie, bevor Sie etwas unterschreiben. Gibt der Verkäufer an, die Immobilie sei bereits registriert, lassen Sie sich die VUT-Nummer geben und prüfen Sie im RTA, ob sie aktiv ist. Liegt die Immobilie in einer Eigentümergemeinschaft, lesen Sie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen auf Abstimmungen über Ferienvermietung durch und prüfen Sie die Gemeinschaftsordnung.

Lassen Sie sich von Ihrem Anwalt vor dem privaten Kaufvertrag drei Punkte bestätigen: dass die Immobilie eine licencia de ocupación hat, dass in dem Gebiet keine kommunale Aussetzung neuer Registrierungen gilt und dass die Gemeinschaft die touristische Nutzung nicht verboten hat. Diese Prüfungen dauern Tage, nicht Wochen, und sie schützen den Hauptgrund, aus dem Sie möglicherweise kaufen.

Mieteinnahmen sind in Spanien unabhängig von der Art der Vermietung steuerpflichtig. Nichtresidente Eigentümer erklären sie mit dem Modelo 210. Plexo Properties verwaltet keine Ferienvermietungen, aber wir helfen Käufern, die Vermietungssituation einer Immobilie zu prüfen, bevor sie sich festlegen. Lesen Sie unseren Käuferguide für die Costa del Sol oder nehmen Sie Kontakt mit uns auf, wenn Sie einen Kauf in Erwägung ziehen.

Häufig gestellte Fragen

Brauche ich 2026 noch eine NRUA-Nummer?

Nein. Der Oberste Gerichtshof hat das nationale Register im Mai 2026 aufgehoben. Sie benötigen die regionale VUT-Registrierung der Junta de Andalucía, und deren Nummer muss in Ihren Anzeigen erscheinen.

Können meine Nachbarn meine Ferienvermietung blockieren?

Bei einer neuen Ferienvermietung in einem Gebäude mit Eigentümergemeinschaft ja: Seit dem 3. April 2025 ist die Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer erforderlich. Vermietungen, die schon vor diesem Datum in Betrieb waren, sind nicht betroffen.

Braucht eine Villa die Zustimmung einer Gemeinschaft?

Nicht, wenn es sich um ein freistehendes Haus ohne formelle Eigentümergemeinschaft handelt. Die VUT-Registrierung und eine licencia de ocupación sind trotzdem erforderlich.

Kann meine Gemeinde neue Ferienvermietungen stoppen?

Seit dem Decreto-ley 1/2025 können andalusische Gemeinden neue Registrierungen aussetzen, während sie eigene Regeln ausarbeiten. Erkundigen Sie sich beim Rathaus, bevor Sie mit Vermietungsabsicht kaufen.

Quellen: Pressemitteilung des Tribunal Supremo zum Urteil 620/2026; Real Decreto 1312/2024 (BOE). Dieser Artikel erklärt, wie die Regeln üblicherweise funktionieren, und ist keine Rechtsberatung zu einer bestimmten Immobilie. Ich bin kein Anwalt; für eine verbindliche Auskunft wenden Sie sich an einen spanischen Anwalt.