Klare Antworten auf die Fragen, die deutsche Käufer, Eigentümer und Verkäufer am häufigsten zu Immobilien in Andalusien stellen — mit aktuellen Sätzen 2026 und Marktdaten.
Wie der Kauf in Spanien abläuft, was Sie brauchen und wie lange es dauert.
Ja. Es gibt keine Beschränkungen für Ausländer — auch für Deutsche — beim Immobilienkauf in Spanien, auch nicht an der Costa del Sol. Sie erhalten volles Eigentum und müssen weder in Spanien wohnen noch eine spanische Aufenthaltserlaubnis haben.
Die einzige allgemeine Voraussetzung ist eine spanische Ausländer-Steuernummer, die NIE. Der Kauf verläuft rechtssicher, wenn die richtige Prüfung und die richtigen Unterlagen vorliegen — genau das stellt ein unabhängiger Anwalt sicher.
Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist die spanische Identifikations-/Steuernummer für Ausländer, und ja — Sie brauchen sie, um einen Immobilienkauf abzuschließen. Sie ist erforderlich, um die Kaufurkunde zu unterzeichnen, Steuern zu zahlen und Versorgung anzumelden.
Sie beantragen sie bei der spanischen Polizei, bei einem spanischen Konsulat in Deutschland oder über Ihren Anwalt per Vollmacht. Die Gebühr beträgt rund 15 €. Beantragen Sie die NIE früh — sie ist die häufigste Ursache für Verzögerungen beim Abschluss.
Ein Immobilienkauf in Spanien hat vier Hauptschritte: Reservierung, privater Kaufvertrag, Beurkundung beim Notar und Grundbucheintragung.
Plexo Properties empfiehlt stets einen unabhängigen spanischen Anwalt, bevor Sie etwas unterschreiben — er übernimmt die Due-Diligence-Prüfung (Schulden, Lizenzen, Baurecht), die den Käufer schützt.
Ein Bestandskauf an der Costa del Sol wird typisch in 6 bis 12 Wochen vom akzeptierten Angebot bis zur unterzeichneten Urkunde abgeschlossen. Ein Neubau/Off-Plan richtet sich nach dem Bauzeitplan des Bauträgers, der ein bis drei Jahre betragen kann.
Die wichtigsten Variablen sind die NIE, ein spanisches Bankkonto und — bei Finanzierung — die Kreditzusage, die bei Nichtansässigen oft einige Wochen zusätzlich kostet.
Ja. Spanische Banken finanzieren Nichtansässige, typisch bis zu 60–70 % des Kaufpreises, gegenüber bis zu etwa 80 % für Ansässige. Der Rest plus rund 10–14 % Kaufnebenkosten müssen aus Eigenmitteln kommen.
Die Bank prüft Einkommen und Verbindlichkeiten und begrenzt die gesamte Kreditrate meist auf etwa 30–35 % des Nettoeinkommens. Viele Deutsche vergleichen eine spanische Finanzierung mit der Nutzung von Eigenkapital aus einer Immobilie in Deutschland.
Nein. Das spanische Golden Visa — Aufenthalt durch Immobilieninvestition — wurde am 3. April 2025 abgeschafft und ist nicht mehr verfügbar. Ein Immobilienkauf verschafft allein kein Aufenthaltsrecht.
Als EU-Bürger genießen Deutsche Freizügigkeit und können sich als Ansässige registrieren, wenn sie dauerhaft in Spanien leben möchten. Eigentum und Aufenthaltsrecht sind zwei verschiedene Dinge.
Quelle: Ley Orgánica 1/2025, in Kraft seit 3. April 2025.
Ein Anwalt wird dringend empfohlen (aber ist nicht gesetzlich vorgeschrieben), und ein spanisches Bankkonto ist praktisch notwendig. Ein unabhängiger spanischer Anwalt schützt den Käufer; ein lokales Konto dient für Anzahlung, Steuern und später für Versorgung und Gemeinschaftskosten per Lastschrift.
Plexo Properties empfiehlt stets Ihren eigenen unabhängigen Anwalt — getrennt von Verkäufer und Makler — bevor Sie unterschreiben oder zahlen. Der Anwalt führt die Prüfung durch, begleicht die Steuern und vertritt Sie beim Abschluss.
Ja. Sie können den Kauf aus der Ferne abschließen, indem Sie Ihrem spanischen Anwalt eine Vollmacht (poder notarial) erteilen, sodass er die Urkunde unterzeichnet und die Formalitäten für Sie erledigt.
Die Vollmacht wird vor einem Notar unterzeichnet — in Spanien, bei einem spanischen Konsulat oder bei einem Notar in Deutschland — und erlaubt Ihrem Anwalt, die NIE zu beschaffen, die Urkunde zu unterzeichnen und die Immobilie eintragen zu lassen, ohne dass Sie anwesend sind.
Bevor Sie sich binden, prüft ein unabhängiger Anwalt, dass der Verkäufer Eigentümer ist, die Immobilie frei von Schulden und Lasten ist und rechtmäßig gebaut und genehmigt wurde. Diese Prüfung ist der wichtigste Schutz beim spanischen Kauf.
Die Steuern und Honorare, die zusätzlich zum Kaufpreis in Andalusien anfallen.
Rechnen Sie mit rund 10–12 % zusätzlich zum Preis bei Bestand und 13–14 % bei Neubau in Andalusien. Das deckt Grunderwerbsteuer bzw. Mehrwertsteuer, Notar, Grundbuch und Anwalt.
Der größte Posten ist die Kaufsteuer: 7 % Grunderwerbsteuer (ITP) bei Bestand oder 10 % Mehrwertsteuer plus 1,2 % Stempelsteuer bei Neubau. Die Kosten variieren je nach Objektart und Steuerbemessung — verstehen Sie sie als Budgethilfe, nicht als feste Pauschale.
Die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) ist die Steuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie, und in Andalusien beträgt sie pauschal 7 % des Kaufpreises. Sie gilt beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie von einem privaten Verkäufer.
Andalusien führte den Pauschalsatz von 7 % 2021 ein (statt der früheren Staffel 8–10 %), und er bleibt 2026 bei 7 % für normale Käufer. Die ITP gilt nicht für Neubauten — diese werden mit Mehrwertsteuer besteuert.
Quelle: Junta de Andalucía, Satz gültig seit 2021.
Ein Neubau (vom Bauträger) wird mit 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus 1,2 % Stempelsteuer (AJD) in Andalusien besteuert — zusammen etwa 11,2 %. Es gibt keine ITP auf Neubauten.
Eine separat verurkundete Garage oder Abstellkammer, die mit einem Off-Plan gekauft wird, wird mit 21 % statt 10 % Mehrwertsteuer besteuert. Die Stempelsteuer (AJD) wird mit Andalusiens Satz von 1,2 % erhoben.
Quelle: Mehrwertsteuer national von der AEAT; AJD von der Junta de Andalucía mit 1,2 % festgelegt.
Bestand ist steuerlich günstiger. Bestand wird mit 7 % (ITP) besteuert; Neubau mit etwa 11,2 % (10 % MwSt + 1,2 % Stempel) — rund 4 Prozentpunkte mehr.
Bei einer Immobilie für 500.000 € sind das 35.000 € Steuer bei Bestand gegenüber etwa 56.000 € bei Neubau. Neubau kann sich dennoch lohnen wegen neuerer Bauqualität, Gewährleistung und Zahlung während der Bauphase — kalkulieren Sie aber die höhere Steuer ein.
Zusätzlich zur Kaufsteuer rechnen Sie mit Notar und Grundbuch von rund 1.200–2.500 € zusammen bei einem typischen Bestandskauf, plus Anwalt von etwa 1 % des Preises + 21 % MwSt.
| Posten | Typische Kosten |
|---|---|
| Unabhängiger Anwalt | ~1 % + 21 % MwSt |
| Notar (escritura) | 700–1.750 € |
| Grundbuch | 450–1.200 € |
| Bankscheck-Gebühr | ~300 € |
| NIE-Antrag | ~15 € |
Notar- und Grundbuchgebühren folgen amtlichen Staffeln, die mit dem Objektwert steigen; die obigen Werte decken die meisten Käufe an der Costa del Sol ab.
Bei einem Kauf für 500.000 € in Andalusien rechnen Sie mit rund 50.000–60.000 € Kosten bei Bestand (~10–12 %) und rund 65.000–75.000 € bei Neubau (~13–14 %).
Dies sind Planungswerte. Ihr unabhängiger Anwalt bestätigt die genauen Zahlen für Ihre konkrete Immobilie, bevor Sie sich binden.
Für normale private Käufer: nein — die ITP bei Bestand bleibt 2026 bei 7 %. Die Reform 2026 führte einen ermäßigten Satz von 2 % ein, aber nur für gewerbliche Immobilienhändler, nicht für Privatpersonen, die zum Wohnen oder Vermieten kaufen.
Ab 1. Januar 2026 kann ein Gewerbetreibender, dessen Geschäft An- und Weiterverkauf von Immobilien ist, 2 % statt 7 % ITP zahlen — sofern die Immobilie (mit Garage/Abstellraum) höchstens 500.000 € kostet und binnen zwei Jahren weiterverkauft wird. Bis 31. Dezember 2025 abgeschlossene Käufe folgen den alten Regeln. Für einen normalen Wohnungskäufer ändert sich nichts.
Quelle: Junta de Andalucía, Reform 2026 des ermäßigten ITP-Satzes für Immobilienprofis.
Was ein nicht ansässiger Eigentümer jährlich für eine Immobilie an der Costa del Sol zahlt.
Ein nicht ansässiger Eigentümer an der Costa del Sol zahlt drei laufende Dinge pro Jahr: IBI (kommunale Grundsteuer), Einkommensteuer für Nichtansässige (Modelo 210) und Gemeinschaftskosten/Verbrauch. Die regionale Vermögensteuer ist in Andalusien für eine normale Immobilie faktisch null.
Hinweis für Deutsche: Die spanischen Mieteinkünfte sind auch in Ihrer deutschen Steuererklärung relevant — siehe Abschnitt 07.
Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche lokale Grundsteuer, die jede spanische Immobilie zahlt, berechnet von der Gemeinde nach dem Katasterwert (valor catastral). An der Costa del Sol liegt sie typisch zwischen einigen Hundert und ein paar Tausend Euro pro Jahr für eine normale Immobilie.
Der Satz wird von jeder Gemeinde festgelegt (grob 0,4–1,1 % des Katasterwerts, der meist deutlich unter dem Marktwert liegt). Sie ist einmal jährlich fällig, ob Sie vermieten oder nicht.
Wenn Sie als Nichtansässiger eine spanische Immobilie besitzen und nicht vermieten, erhebt Spanien dennoch eine kleine jährliche „fiktive Einkommensteuer" auf den theoretischen Nutzen des Eigentums, per Formular Modelo 210.
Bemessungsgrundlage sind 1,1 % des Katasterwerts (oder 2 %, wenn der Wert in den letzten 10 Jahren nicht überprüft wurde). Diese Grundlage wird mit 19 % für EU/EWR-Ansässige oder 24 % für Nicht-EU-Ansässige besteuert.
Quelle: AEAT (spanische Steuerbehörde), Einkommensteuer für Nichtansässige, Modelo 210.
In der Praxis nein — Andalusien gewährt einen 100-%-Nachlass auf die regionale Vermögensteuer, sodass ein normaler Eigentümer 0 € regionale Vermögensteuer zahlt, ob ansässig oder nicht.
Eine separate nationale „Solidaritätssteuer auf große Vermögen" kann anfallen, aber nur, wenn das spanische Vermögen 3 Mio. € übersteigt (die ersten 700.000 € sind frei). Der Eigentümer einer normalen Immobilie liegt weit darunter.
Quelle: Junta de Andalucía (100-%-Nachlass seit 2022) und AEAT (nationale Solidaritätssteuer, Grenze 3 Mio. €).
Eigentümer von Wohnungen und Objekten in Anlagen mit Gemeinschaftsflächen zahlen monatliche Gemeinschaftskosten — häufig 100–400 € pro Monat je nach Ausstattung (Pool, Gärten, Sicherheit, Fitness).
Hinzu kommen Verbrauch (Strom, Wasser, Internet), Versicherung und IBI. Als Faustregel rechnet Plexo Properties mit etwa 1.800 € pro Jahr für IBI und Gemeinschaftskosten zusammen bei einer typischen Wohnung, plus etwa 150 € pro Monat Verbrauch, wenn die Immobilie genutzt wird.
Die wichtigsten Lagen der Costa del Sol und was Plexos eigene Marktdaten zeigen.
Plexo Properties konzentriert sich auf La Cala de Mijas und die umliegende Mijas Costa als Kernlage, zusammen mit Marbella East (einschließlich Elviria) — und deckt zugleich Marbella, Estepona, Benahavís, Higuerón und Fuengirola ab. Jede Lage hat ihr eigenes Preisniveau und Käuferprofil.
Die richtige Lage hängt vom Budget ab, davon, ob Sie Villa oder Wohnung möchten, und ob Lebensstil, Mietertrag oder langfristiger Wert im Vordergrund stehen.
Die durchschnittliche Immobilie in Andalusien wird für etwa 1.671 € pro m² gehandelt, unter dem spanischen Landesdurchschnitt von 1.894 €/m² (2025). Das macht Andalusien zu relativ gutem Wert unter Spaniens beliebten Küstenregionen.
Zum Vergleich: Die teuerste Region sind die Balearen mit etwa 4.065 €/m², gefolgt von Madrid mit 3.456 €/m². Innerhalb Andalusiens liegen Top-Lagen wie Marbella und Benahavís deutlich über dem Regionsdurchschnitt.
Quelle: Plexo-Properties-Analyse spanischer Notardaten (Notariado), Stand November 2025.
Andalusien ist der aktivste Immobilienmarkt Spaniens nach Volumen — die Region macht etwa 19,8 % aller spanischen Wohnungsverkäufe aus, rund 134.000 Transaktionen pro Jahr, mehr als jede andere Region.
Das liegt vor Katalonien und der Region Valencia (je etwa 15,4 %) und deutlich vor Madrid (etwa 11,2 %). Hohe Liquidität ist für Käufer und Verkäufer wichtig: ein tiefer Pool vergleichbarer Verkäufe und in der Regel schnellere Weiterverkäufe.
Quelle: Plexo-Properties-Analyse von Notardaten (Notariado), letzte 12 Monate bis Nov. 2025.
Es kommt auf Budget und Nutzung an. Wohnungen dominieren den spanischen Markt — etwa 76 % aller Verkäufe — und kosten mehr pro m² (~2.164 €/m²), aber weniger insgesamt; Villen liegen bei ~1.422 €/m², sind aber deutlich größer.
Landesweit ist die durchschnittlich verkaufte Wohnung etwa 94 m², das durchschnittliche Einfamilienhaus etwa 172 m². Wohnungen eignen sich zum „Abschließen-und-Weg" und für Ferienvermietung; Villen für Familien, die Grundstück, Privatsphäre und Pool wollen.
Quelle: Plexo-Properties-Analyse von Notardaten (Notariado), letzte 12 Monate.
Die spanischen Immobilienpreise sind seit 2013 jedes Jahr gestiegen. Der Landesdurchschnitt ging von einem Tief von 1.208 €/m² 2013 auf 1.894 €/m² 2025 — ein Anstieg von etwa 57 % — und 2025 ist ein Allzeithoch.
| Jahr | Ø Preis/m² (Spanien) | Verkäufe (national) |
|---|---|---|
| 2013 (Tiefpunkt) | 1.208 € | 306.061 |
| 2019 | 1.438 € | 574.046 |
| 2022 | 1.629 € | 721.351 |
| 2024 | 1.769 € | 721.042 |
| 2025 | 1.894 € | 678.435 |
Quelle: Plexo-Properties-Analyse spanischer Notardaten (Notariado), Jan 2007–Nov 2025.
Die Erholung war stabil statt eine Blase: Die Preise überstiegen das Hoch von 2007 erst 2024, und die letzten Quartale zeigen ein gedämpftes, stabiles Wachstum. Für einen langfristigen Eigentümer ging die Richtung im letzten Jahrzehnt konsequent nach oben.
Die Costa del Sol zieht Investoren aus drei datenbasierten Gründen an: stetiges Preiswachstum (der spanische Landesdurchschnitt ist seit 2020 um etwa 32 % gestiegen), Andalusiens hohe Liquidität und starke Nachfrage nach Ferienvermietung.
Andalusiens Durchschnittspreis von 1.671 €/m² liegt unter den nationalen 1.894 €/m², von vielen als relativer Wert in der Region gelesen, die Spanien beim Verkaufsvolumen anführt. Top-Lagen (Marbella, Benahavís) werden deutlich über dem Regionsdurchschnitt gehandelt.
Quelle: Plexo-Properties-Analyse von Notardaten (Notariado), 2007–2025.
Sehr international — in der Provinz Málaga (die die Costa del Sol umfasst) machten nicht ansässige ausländische Käufer etwa 28,4 % aller Immobilienkäufe im Jahr bis zum 1. Quartal 2025 aus, weit über dem Landesdurchschnitt.
Spanienweit entfielen im gleichen Zeitraum etwa 18 % der Verkäufe auf ausländische Käufer (davon etwa 7,9 % Nichtansässige). Deutsche und niederländische Käufer gehören zu den am schnellsten wachsenden Nationalitäten, neben etablierter britischer und skandinavischer Nachfrage. Für einen Eigentümer stützt ein tiefer internationaler Käuferpool Liquidität und Weiterverkauf.
Quelle: CaixaBank Research, basierend auf Daten der Registradores (spanische Grundbuchämter), Jahr bis 1. Quartal 2025.
Was ein Verkäufer zahlt — besonders als Nichtansässiger.
Ein Verkäufer zahlt Wertzuwachssteuer auf den Gewinn plus die kommunale Plusvalía-Steuer auf den Bodenwertzuwachs. Nichtansässige haben außerdem einen Einbehalt von 3 % des Verkaufspreises beim Abschluss gegen ihre Wertzuwachssteuer.
Quelle: AEAT (CGT und 3 % Einbehalt); die lokale Gemeinde (Plusvalía).
Die Wertzuwachssteuer wird auf den Nettogewinn erhoben — Verkaufspreis minus ursprünglicher Kaufpreis, Kaufnebenkosten und belegte Verbesserungen — mit 19 % für EU/EWR-Verkäufer oder 24 % für Nicht-EU-Verkäufer.
Da ursprüngliche Kaufkosten und Renovierungsrechnungen abzugsfähig sind, senkt das Aufbewahren aller Belege den steuerpflichtigen Gewinn direkt. Für Nichtansässige wird die CGT über Modelo 210 abgerechnet.
Ist der Verkäufer nicht ansässig, muss der Käufer 3 % des Verkaufspreises einbehalten und direkt an das spanische Finanzamt als Vorauszahlung auf die Wertzuwachssteuer des Verkäufers zahlen. Dies wird per Modelo 211 erklärt.
Ist Ihre tatsächliche CGT höher als die 3 %, zahlen Sie die Differenz; ist sie niedriger — oder hatten Sie keinen Gewinn — können Sie den Überschuss vom Finanzamt zurückfordern. Die 3 % sind keine zusätzliche Steuer, sondern eine Vorauszahlung.
Quelle: AEAT, Modelo 211 (Einbehalt) / Modelo 210 (CGT-Abrechnung).
Die Plusvalía municipal ist eine lokale Steuer auf den Wertzuwachs des Bodens (nicht des Gebäudes) zwischen Kauf und Verkauf, an die Gemeinde zu zahlen.
Sie wird aus dem Bodenkatasterwert und den Besitzjahren nach der jeweiligen Gemeindemethode berechnet, sodass der Betrag von Ort zu Ort variiert. Seit einer Reform 2021 kann der Verkäufer die Berechnungsgrundlage wählen, und bei einem Verkauf mit Verlust fällt keine Plusvalía an. Lassen Sie den genauen Betrag stets von einem lokalen Anwalt oder Gestor bestätigen.
Die Verkaufskosten werden von der Maklerprovision bestimmt — typisch 3–7 % des Verkaufspreises plus 21 % MwSt — plus Anwalt, Wertzuwachssteuer und einige Bescheinigungen.
| Posten | Typische Kosten |
|---|---|
| Maklerprovision | 3–7 % + 21 % MwSt |
| Anwalt | ~1 % + 21 % MwSt |
| Energieausweis (EPC) | ~150 € |
| Bewohnbarkeitsbescheinigung | ~100 € |
| Löschung des Kredits (falls vorhanden) | variabel |
Der Kostenrechner von Plexo Properties bildet die gesamte Verkäuferposition ab — Bruttogewinn, CGT mit 19 % oder 24 %, den 3-%-Einbehalt, Plusvalía und Nettoerlös — für jeden Verkaufspreis.
Ferien- vs. Langzeitvermietung, realistische Renditen und wie Mieteinnahmen besteuert werden.
Ja, aber die touristische Vermietung an der Costa del Sol erfordert eine bei der Junta de Andalucía registrierte Tourismuslizenz, und die Immobilie muss Mindeststandards erfüllen (Klimaanlage, Gästeinformation, Beschwerdeformular usw.).
Manche Eigentümergemeinschaften beschränken zudem die Kurzzeitvermietung in ihrer Ordnung, prüfen Sie das also vor dem Kauf, wenn Mieteinnahmen Teil des Plans sind. Die Langzeitvermietung (Verträge über mehrere Monate) unterliegt dem nationalen Mietrecht und braucht keine Tourismuslizenz.
Übernachtungspreise und Auslastung variieren stark je nach Lage. Exklusive Orte wie Marbella und Benahavís erzielen die höchsten Preise, während Value-Lagen wie Fuengirola und Estepona starke Auslastung bieten.
| Lage | Ü-Preis (mittel) | Auslastung |
|---|---|---|
| La Cala de Mijas / Mijas Costa | ~160 € | 63 % |
| Marbella (inkl. Marbella East / Elviria) | ~210 € | 67 % |
| Benahavís | ~230 € | 62 % |
| Estepona | ~145 € | 61 % |
| Fuengirola | ~120 € | 65 % |
| Nerja | ~135 € | 68 % |
Die Nettorendite hängt von Kosten ab — Plattformgebühr (~15,5 %), Verwaltung (~20 % + MwSt), Reinigung, Verbrauch, Versicherung, IBI und Steuer. Der Vermietungsrechner von Plexo Properties macht daraus eine realistische Nettorendite für jeden Kaufpreis und jede Lage. Renditen sind nie garantiert und hängen von Legalität, Lage und Saison ab.
Quelle: Plexo-Properties-Vermietungsmodell, Costa-del-Sol-Lagen.
Mieteinnahmen eines Nichtansässigen werden mit 19 % für EU/EWR-Ansässige und 24 % für Nicht-EU-Ansässige besteuert, erklärt per Modelo 210. EU/EWR-Eigentümer (auch Deutsche) können Kosten abziehen.
EU/EWR-Ansässige ziehen Kosten wie IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Zinsen, Verbrauch und Abschreibung von der Miete ab und zahlen 19 % auf den Netto-Betrag. EU/EWR-Mieteinnahmen werden vierteljährlich erklärt; fiktives Einkommen jährlich. Beachten Sie: Die Einnahmen sind auch in Deutschland relevant — siehe Abschnitt 07.
Quelle: AEAT, Einkommensteuer für Nichtansässige (Modelo 210).
Ferienvermietung erzielt in der Regel eine höhere Bruttorendite, ist aber teurer im Betrieb und braucht eine Tourismuslizenz; Langzeitvermietung bringt stetigere, niedrigere Einnahmen mit deutlich weniger Verwaltung.
Kurzzeit passt zu Eigentümern, die die Immobilie einen Teil des Jahres selbst nutzen und aktive Verwaltung (oder eine Hausverwaltung) akzeptieren. Langzeit passt zu Eigentümern, die stabile passive Einnahmen und minimalen Aufwand wollen. Die richtige Wahl hängt von der Nachfrage der Lage, der Gemeinschaftsordnung und Ihrer Eigennutzung ab.
Was Deutsche zusätzlich zu den spanischen Regeln wissen müssen — mit Doppelbesteuerungsabkommen und ohne Währungsrisiko.
Ja. Zwischen Deutschland und Spanien gilt ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), unterzeichnet 2011 und in Kraft seit 1. Januar 2013. Es regelt, welches Land was besteuert, und verhindert eine doppelte Belastung.
Grundsatz: Die Immobilie wird dort besteuert, wo sie liegt — also in Spanien (Belegenheitsprinzip). Deutschland vermeidet die Doppelbesteuerung über das DBA. Sie müssen sich jedoch mit den Regeln beider Länder befassen und in beiden erklären; zwischen den Finanzämtern findet ein automatischer Informationsaustausch statt.
Quelle: DBA Deutschland–Spanien (2011, in Kraft seit 2013).
Spanien besteuert die Mieteinnahmen zuerst. In Deutschland werden Mieteinkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der Regel unter Progressionsvorbehalt berücksichtigt — das heißt, sie werden in Deutschland freigestellt, erhöhen aber Ihren Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen.
Praktisch bedeutet das: Sie geben die spanischen Einkünfte in Ihrer deutschen Steuererklärung an, zahlen darauf in Deutschland ggf. keine direkte Steuer, aber Ihr persönlicher Steuersatz kann steigen. Die genaue Methode (Freistellung mit Progressionsvorbehalt oder Anrechnung) hängt von der Einkunftsart ab — lassen Sie dies unbedingt von einem Steuerberater für Ihren Fall klären.
Quelle: DBA Deutschland–Spanien; deutsche Regeln zum Progressionsvorbehalt. Methodik im Einzelfall mit Steuerberater bestätigen.
Ja. Spanische Mieteinkünfte (und der Immobilienbesitz) sind in Ihrer deutschen Steuererklärung anzugeben — auch wenn die Steuer letztlich in Spanien anfällt. Durch den automatischen Informationsaustausch erhalten die deutschen Finanzämter ohnehin Kenntnis von ausländischem Immobilienbesitz.
Anders als bei einer reinen Selbstnutzung ist die Angabe besonders wichtig, sobald Sie vermieten, wegen des Progressionsvorbehalts. Ein deutsch-spanisch versierter Steuerberater kann das Zusammenspiel von Modelo 210 und deutscher Erklärung übernehmen.
Quelle: DBA Deutschland–Spanien; automatischer Informationsaustausch.
Nein. Deutschland und Spanien nutzen beide den Euro, daher gibt es kein Währungsrisiko. Kaufpreis, laufende Kosten und ein späterer Verkaufserlös sind alle in Euro — ein klarer Vorteil gegenüber Käufern aus Ländern mit eigener Währung (z. B. Norwegen oder Großbritannien).
Das vereinfacht Budget und Finanzierung erheblich und ist einer der Gründe, warum deutsche Käufer an der Costa del Sol so stark vertreten sind.
Deutsche finanzieren meist auf eine von zwei Arten: durch Eigenkapital aus einer Immobilie in Deutschland, oder über eine spanische Finanzierung (Nichtansässige typisch 60–70 % Beleihung).
Deutsches Eigenkapital bedeutet oft einen einfacheren Ablauf und einen vertrauten Kreditgeber, während eine spanische Finanzierung die Schuld in Euro hält und zur Immobilie passt. Was günstiger ist, hängt von Ihrer Gesamtsituation ab — es lohnt sich, beide Szenarien mit der Bank durchzurechnen.
Weil Rechtssicherheit bei einem Auslandskauf daraus entsteht, sowohl den spanischen Ablauf als auch die deutschen Steuer- und Erklärungspflichten zu verstehen — durchgehend auf Deutsch.
Plexo Properties begleitet deutsche Käufer von der ersten Besichtigung bis zur unterzeichneten Urkunde und weiter bis zu Besitz und etwaiger Vermietung und arbeitet mit unabhängigen spanischen Anwälten und deutsch-spanisch versierten Steuerberatern zusammen. La Cala de Mijas und die Mijas Costa haben eine große, etablierte internationale Gemeinschaft, was Alltag und Weiterverkauf erleichtert.
Wir beraten deutsche Käufer, Eigentümer und Verkäufer in La Cala de Mijas, Marbella East und an der gesamten Costa del Sol — von der ersten Besichtigung bis zur unterzeichneten Urkunde und darüber hinaus.
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