Respuestas claras a las preguntas que compradores, propietarios y vendedores hacen con más frecuencia sobre la vivienda en Andalucía, España, con los tipos impositivos vigentes en 2026 y datos de mercado.
Cómo funciona la compra en España, qué necesita y cuánto tarda.
Sí. No existen restricciones de nacionalidad ni de residencia para que los extranjeros compren propiedades en España, incluida la Costa del Sol. Los ciudadanos de la UE y de fuera de la UE (británicos, escandinavos, estadounidenses y otros) pueden comprar libremente y tener la plena propiedad.
El único requisito universal es un número de identificación fiscal español para extranjeros, llamado NIE. No es necesario vivir en España ni tener la residencia española para poseer una vivienda allí.
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el número de identificación fiscal español para extranjeros y, en efecto, se necesita para completar la compra de una propiedad. Es imprescindible para firmar la escritura, pagar impuestos y dar de alta los suministros.
Se solicita en una comisaría de policía en España, en un consulado español en su país o a través de su abogado con un poder notarial. La tasa de solicitud ronda los €15. Obtener el NIE con antelación es la forma más habitual de evitar retrasos en la firma.
Comprar una propiedad en España sigue cuatro pasos principales: reserva, contrato privado de compraventa, firma ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad.
Plexo Properties recomienda designar a un abogado español independiente antes de firmar nada: es quien realiza la diligencia debida (deudas, licencias, urbanismo) que protege al comprador.
Una compra de reventa en la Costa del Sol suele completarse en 6 a 12 semanas desde la oferta aceptada hasta la firma de la escritura. Una compra de obra nueva sobre plano se ajusta al calendario de construcción del promotor, que puede ser de uno a tres años.
Las principales variables son obtener el NIE, abrir una cuenta bancaria española y, si necesita financiación, la aprobación de la hipoteca, que en el caso de los no residentes suele añadir algunas semanas.
Sí. Los bancos españoles conceden financiación a no residentes, normalmente hasta el 60–70% del precio de compra (relación préstamo-valor), frente a alrededor del 80% para los residentes. El resto, más aproximadamente un 10–14% en gastos de compra, debe aportarse con recursos propios.
Los bancos evalúan sus ingresos y sus deudas existentes y suelen limitar el total de las cuotas al 30–35% de los ingresos netos. La hipoteca media en España en 2025 fue de unos €211,000, un máximo histórico que refleja un mercado de crédito sólido (fuente: Notariado).
No. La Golden Visa española —la residencia por inversión inmobiliaria— se suprimió el 3 de abril de 2025 y ya no está disponible. Comprar una vivienda en España no otorga por sí solo la residencia.
Los compradores de fuera de la UE que quieren pasar largas temporadas en España utilizan ahora otras vías, como el visado no lucrativo (para quienes tienen ingresos pasivos suficientes) o el visado de nómada digital. Los ciudadanos de la UE/EEE conservan la libertad de circulación y pueden inscribirse como residentes. Ser propietario es algo independiente de la residencia y ya no un atajo hacia ella.
Fuente: Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025.
Un abogado es muy recomendable (no obligatorio por ley) y una cuenta bancaria española resulta, en la práctica, imprescindible. Un abogado español independiente protege al comprador; una cuenta local sirve para pagar el depósito, los impuestos y, después, los suministros y los gastos de comunidad por domiciliación.
Plexo Properties siempre aconseja designar a su propio abogado independiente —distinto del vendedor y del agente— antes de firmar o pagar nada. El abogado realiza la diligencia debida, gestiona el pago de los impuestos y le representa en la firma.
Sí. Puede completar una compra a distancia otorgando a su abogado español un poder notarial, para que firme la escritura y gestione los trámites en su nombre.
El poder notarial se firma ante notario —en España, o en un consulado español o un notario local de su país— y permite a su abogado obtener su NIE, firmar la escritura e inscribir la propiedad sin que usted esté físicamente presente. Muchos compradores internacionales lo utilizan para evitar viajes adicionales.
Antes de comprometerse, un abogado independiente verifica que el vendedor es el propietario, que la propiedad está libre de deudas y cargas y que está construida legalmente y con licencia. Esta diligencia debida es la principal protección en una compra en España.
La diligencia debida protege al comprador, pero no sustituye la confirmación de cualquier cuestión concreta de la propiedad con su propio asesor antes de firmar.
Los impuestos y honorarios profesionales que se pagan además del precio de compra en Andalucía.
Calcule aproximadamente un 10–12% sobre el precio para una reventa y un 13–14% para una obra nueva en Andalucía. Esto cubre el impuesto de transmisiones o el IVA, la notaría, el Registro de la Propiedad y los honorarios del abogado.
La partida más importante es el impuesto de compra: un 7% de impuesto de transmisiones (ITP) en una reventa, o un 10% de IVA más un 1,2% de actos jurídicos documentados en una obra nueva. El resto son honorarios profesionales y de registro, que se describen a continuación.
El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) es el impuesto por comprar una propiedad de reventa y en Andalucía es un tipo único del 7% del precio de compra. Se aplica a las viviendas de segunda mano compradas a un vendedor particular.
Andalucía fijó este tipo único del 7% en 2021 (en sustitución de la antigua escala variable del 8–10%) y sigue siendo del 7% para los compradores ordinarios en 2026. El ITP no se aplica a la obra nueva, que tributa por IVA.
Fuente: Junta de Andalucía (gobierno autonómico), tipo en vigor desde 2021.
Una obra nueva (comprada a un promotor) tributa con un 10% de IVA más un 1,2% de actos jurídicos documentados (AJD) en Andalucía, alrededor de un 11,2% de impuestos en total. No hay ITP en la obra nueva.
Una plaza de garaje o un trastero con escritura independiente comprados junto a una vivienda sobre plano tributan al 21% de IVA en lugar del 10%. El impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) se aplica al tipo del 1,2% de Andalucía sobre el total.
Fuente: IVA fijado a nivel nacional por la AEAT; AJD fijado por la Junta de Andalucía en el 1,2%.
La reventa es más barata en impuestos. Una reventa tributa al 7% (ITP); una obra nueva tributa en torno al 11,2% (10% de IVA + 1,2% de AJD), aproximadamente 4 puntos porcentuales más.
En una vivienda de €500,000 son €35,000 de impuestos en una reventa frente a unos €56,000 en una obra nueva. La obra nueva puede seguir teniendo sentido por la mayor calidad constructiva, las garantías y las condiciones de pago durante la construcción, pero conviene incluir el mayor impuesto en el presupuesto.
Además del impuesto de compra, cuente con honorarios de notaría y Registro de la Propiedad de aproximadamente €1,200–€2,500 en conjunto en una reventa típica, más honorarios de abogado en torno al 1% del precio + 21% de IVA.
| Concepto | Coste habitual |
|---|---|
| Abogado independiente | ~1% + 21% IVA |
| Notaría (escritura) | €700–€1,750 |
| Registro de la Propiedad | €450–€1,200 |
| Comisión de cheque bancario | ~€300 |
| Solicitud del NIE | ~€15 |
Los honorarios de notaría y registro se fijan según aranceles oficiales que aumentan con el valor de la propiedad; las cifras anteriores cubren la mayoría de las compras en la Costa del Sol.
En una compra de €500,000 en Andalucía, calcule aproximadamente €50,000–€60,000 en costes para una reventa (~10–12%) y unos €65,000–€75,000 para una obra nueva (~13–14%).
Son estimaciones orientativas. Su abogado independiente confirma las cifras exactas para su propiedad concreta antes de comprometerse. La calculadora de costes en línea de Plexo Properties detalla cada partida para cualquier precio y ambos tipos de propiedad.
Para los compradores particulares ordinarios, no: el ITP de reventa se mantiene en el 7% en 2026. La reforma de 2026 introdujo un tipo reducido de ITP del 2%, pero solo para los profesionales dedicados a la compraventa de inmuebles, no para quienes compran una vivienda para habitar o alquilar.
Desde el 1 de enero de 2026, una empresa o un profesional cuya actividad sea comprar y revender inmuebles puede pagar un 2% de ITP en lugar del 7%, siempre que la propiedad (con garaje/trastero) no supere los €500,000 y se revenda en un plazo de dos años. Las compras formalizadas hasta el 31 de diciembre de 2025 conservan las reglas anteriores (sin límite de precio, plazo de reventa de cinco años). Esto no cambia el impuesto para un comprador residencial normal.
Fuente: Junta de Andalucía, reforma de 2026 del tipo reducido de ITP para profesionales inmobiliarios.
Lo que un propietario no residente paga cada año por mantener una vivienda en la Costa del Sol.
Un propietario no residente en la Costa del Sol paga cada año tres cosas recurrentes: el IBI (impuesto municipal sobre la vivienda), el impuesto sobre la renta de no residentes (Modelo 210) y los gastos de comunidad y corrientes. El impuesto sobre el patrimonio es prácticamente nulo en Andalucía para las viviendas normales.
Cada uno se explica en las preguntas siguientes.
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto local anual que paga toda vivienda española, aplicado por el ayuntamiento sobre el valor catastral de la propiedad. En la Costa del Sol suele oscilar entre unos cientos de euros y un par de miles al año para una vivienda normal.
El tipo lo fija cada municipio (en términos generales en torno al 0,4%–1,1% del valor catastral, que suele estar muy por debajo del valor de mercado). Se paga una vez al año con independencia de que alquile la propiedad o viva en ella.
Si posee una propiedad española como no residente y no la alquila, España cobra igualmente un pequeño impuesto anual de «imputación de rentas» por el beneficio teórico de poseerla, que se declara en el Modelo 210.
La base imponible es el 1,1% del valor catastral (o el 2% si el valor catastral no se ha revisado en los últimos 10 años). Esa base tributa después al 19% para residentes de la UE/EEE o al 24% para residentes de fuera de la UE (incluidos los propietarios del Reino Unido desde el Brexit).
Fuente: AEAT (Agencia Tributaria), impuesto sobre la renta de no residentes, Modelo 210.
En la práctica, no: Andalucía aplica una bonificación del 100% en el impuesto autonómico sobre el patrimonio, de modo que el propietario de una vivienda normal paga €0 de impuesto autonómico sobre el patrimonio, sea residente o no residente.
Un impuesto nacional independiente, el «impuesto de solidaridad de las grandes fortunas», puede aplicarse, pero solo a las personas cuyos activos en España superen los €3 millones (con los primeros €700,000 exentos). El propietario de una vivienda corriente en la Costa del Sol está muy por debajo de ese umbral y no paga nada.
Fuente: Junta de Andalucía (bonificación del 100% del impuesto sobre el patrimonio desde 2022) y AEAT (impuesto de solidaridad nacional, umbral de €3 millones).
Los propietarios de apartamentos y viviendas en urbanizaciones cerradas pagan gastos de comunidad mensuales por las zonas comunes, normalmente entre €100 y €400 al mes según las instalaciones (piscinas, jardines, seguridad, gimnasio).
Además de los gastos de comunidad, calcule los suministros (electricidad, agua, internet), el seguro del hogar y el IBI. Como cifra orientativa, el modelo de alquiler de Plexo Properties supone unos €1,800 al año para el IBI y los gastos de comunidad en conjunto en un apartamento típico, más unos €150 al mes en suministros cuando la vivienda está en uso.
Las principales zonas de la Costa del Sol y lo que muestran los datos de mercado propios de Plexo.
Plexo Properties se centra en La Cala de Mijas y la Mijas Costa circundante como su zona principal, junto con Marbella East (incluida Elviria), a la vez que cubre Marbella, Estepona, Benahavís, Higuerón y Fuengirola. Cada una tiene un nivel de precios y un perfil de comprador distintos.
La zona adecuada depende del presupuesto, de si desea una villa o un apartamento y de si la prioridad es el estilo de vida, los ingresos por alquiler o el valor a largo plazo.
La vivienda media en Andalucía se vende por unos €1,671 por metro cuadrado, por debajo de la media nacional española de €1,894/m² (2025). Eso convierte a Andalucía en una opción de valor relativamente bueno entre las regiones costeras más populares de España.
A modo de comparación, la región más cara es Baleares, con unos €4,065/m², seguida de Madrid, con €3,456/m². Dentro de Andalucía, las ubicaciones prémium de la Costa del Sol, como Marbella y Benahavís, se sitúan muy por encima de la media regional, mientras que las zonas del interior y del este quedan por debajo.
Fuente: análisis de Plexo Properties de datos del Notariado español (Centro de Información Estadística del Notariado), cifras hasta noviembre de 2025.
Sube. El precio medio nacional español alcanzó los €1,894/m² en 2025, un máximo histórico que ha recuperado por completo las pérdidas de la crisis de 2008.
Los precios tocaron fondo en €1,208/m² en 2013 y han subido cada año desde entonces. Los volúmenes de transacciones también son saludables: alrededor de 721,000 ventas nacionales en 2024 y unas 678,000 en 2025, cerca de los años de mayor actividad registrados. El impulso reciente se ha moderado hacia un crecimiento estable en lugar de acusado, lo que apunta a un mercado que madura más que se recalienta.
Fuente: análisis de Plexo Properties de datos del Notariado, enero de 2007–noviembre de 2025.
Andalucía es el mercado inmobiliario más activo de España por volumen: representa alrededor del 19,8% de todas las ventas de vivienda en España, unas 134,000 transacciones al año, más que cualquier otra región.
Está por delante de Cataluña y la Comunidad Valenciana (en torno al 15,4% cada una) y muy por delante de Madrid (alrededor del 11,2%). La alta liquidez importa tanto a compradores como a vendedores: significa un amplio conjunto de ventas comparables y reventas generalmente más rápidas.
Fuente: análisis de Plexo Properties de datos del Notariado, últimos 12 meses hasta noviembre de 2025.
Todo depende del presupuesto y del uso. Los apartamentos dominan el mercado español —alrededor del 76% de todas las ventas— y cuestan más por metro cuadrado (~€2,164/m²) pero menos en total; las villas rondan los ~€1,422/m² pero son mucho más grandes.
A nivel nacional, el apartamento medio vendido tiene unos 94 m², mientras que la vivienda unifamiliar media ronda los 172 m². Los apartamentos son idóneos para un uso de cerrar y marchar y para el alquiler vacacional; las villas son adecuadas para familias y para quienes buscan terreno, privacidad y piscina. En la Costa del Sol ambos están ampliamente disponibles en todas las zonas principales.
Fuente: análisis de Plexo Properties de datos del Notariado, últimos 12 meses.
Los precios de la vivienda en España han subido cada año desde 2013. La media nacional pasó de un mínimo de €1,208/m² en 2013 a €1,894/m² en 2025 —un aumento de alrededor del 57%— y 2025 es un máximo histórico.
| Año | Precio medio/m² (España) | Ventas nacionales |
|---|---|---|
| 2013 (mínimo del ciclo) | €1,208 | 306,061 |
| 2019 | €1,438 | 574,046 |
| 2022 | €1,629 | 721,351 |
| 2024 | €1,769 | 721,042 |
| 2025 | €1,894 | 678,435 |
Fuente: análisis de Plexo Properties de datos del Notariado español (Centro de Información Estadística del Notariado), enero de 2007–noviembre de 2025.
La recuperación ha sido constante y no una burbuja: los precios no superaron por completo el máximo previo a la crisis de 2007 hasta 2024, y los últimos trimestres muestran un crecimiento que se modera hacia un ritmo estable. Para un propietario a largo plazo, la dirección de la última década ha sido sistemáticamente al alza.
La Costa del Sol atrae a los inversores por tres razones respaldadas por datos: un crecimiento sostenido de los precios (la media nacional de España ha subido alrededor del 32% desde 2020), la alta liquidez del mercado andaluz y una fuerte demanda de alquiler vacacional.
El precio medio de Andalucía, de €1,671/m², se sitúa por debajo del nacional de €1,894/m², lo que muchos inversores interpretan como valor relativo en una región que, no obstante, lidera España en volumen de ventas. Las ubicaciones prémium de la Costa del Sol (Marbella, Benahavís) se negocian muy por encima de la media regional. Dicho esto, el crecimiento pasado no garantiza rentabilidades futuras, y la rentabilidad neta de la inversión depende de los costes, los impuestos y el rendimiento del alquiler; consulte la sección de alquiler para ver las cifras.
Fuente: análisis de Plexo Properties de datos del Notariado, 2007–2025.
Muy internacional: en la provincia de Málaga (que incluye la Costa del Sol), los compradores extranjeros no residentes representaron alrededor del 28,4% de todas las compras de vivienda en el año hasta el primer trimestre de 2025, muy por encima de la cuota extranjera nacional.
En toda España, los compradores extranjeros supusieron aproximadamente el 18% de las ventas (alrededor del 7,9% de ellos no residentes) en el mismo periodo. Los compradores alemanes y neerlandeses figuran entre las nacionalidades de mayor crecimiento, junto con la consolidada demanda británica y escandinava. Para un propietario, un amplio conjunto de compradores internacionales favorece tanto la liquidez como la reventa.
Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos de los Registradores, año hasta el primer trimestre de 2025.
Lo que paga un vendedor, especialmente siendo no residente.
El vendedor paga el impuesto sobre las ganancias patrimoniales por el beneficio, más la plusvalía municipal por el incremento del valor del suelo. A los no residentes, además, se les retiene el 3% del precio de venta en la firma a cuenta de su factura por ganancias patrimoniales.
Fuente: AEAT (ganancias patrimoniales y retención del 3%); ayuntamiento local (plusvalía).
El impuesto sobre ganancias patrimoniales se aplica sobre la ganancia neta —el precio de venta menos el precio de compra original, los gastos de compra y las mejoras documentadas— al 19% para vendedores de la UE/EEE o al 24% para vendedores de fuera de la UE.
Como los gastos de compra originales y las facturas de reforma son deducibles, conservar cada recibo reduce directamente la ganancia sujeta a impuesto. El impuesto sobre ganancias patrimoniales de los no residentes se liquida con el Modelo 210.
Cuando el vendedor es no residente, el comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo directamente a la Agencia Tributaria como anticipo del impuesto sobre ganancias patrimoniales del vendedor. Se declara con el Modelo 211.
Si su impuesto real por ganancias patrimoniales es superior al 3% retenido, paga la diferencia; si es inferior —o no obtuvo ganancia— puede reclamar el saldo a la Agencia Tributaria. El 3% no es un impuesto adicional, sino un mecanismo de pago anticipado.
Fuente: AEAT, Modelo 211 (retención) / Modelo 210 (liquidación de ganancias patrimoniales).
La plusvalía municipal es un impuesto local sobre el incremento del valor del suelo (no de la edificación) entre el momento de la compra y el de la venta, que se paga al ayuntamiento.
Se calcula a partir del valor catastral del suelo y del número de años que ha sido propietario, con el método propio de cada municipio, por lo que el importe varía según la localidad. Desde la reforma de 2021, los vendedores pueden elegir la base de cálculo y no hay plusvalía si se vende con pérdidas. Haga siempre que un abogado o gestor local confirme la cifra exacta.
Los costes de venta los encabeza la comisión de la agencia inmobiliaria —normalmente entre el 3% y el 7% del precio de venta más el 21% de IVA—, además de los honorarios del abogado, el impuesto sobre ganancias patrimoniales y algunos certificados.
| Concepto | Coste habitual |
|---|---|
| Comisión de la agencia inmobiliaria | 3–7% + 21% IVA |
| Abogado | ~1% + 21% IVA |
| Certificado energético (CEE) | ~€150 |
| Cédula de habitabilidad | ~€100 |
| Cancelación de hipoteca (si la hay) | variable |
La calculadora de costes de Plexo Properties modela la posición completa del vendedor —ganancia bruta, ganancias patrimoniales al 19% o 24%, la retención del 3%, la plusvalía y el importe neto— para cualquier precio de venta.
Alquiler vacacional frente a alquiler de larga duración, rentabilidades realistas y cómo tributan las rentas del alquiler.
Sí, pero el alquiler vacacional en la Costa del Sol requiere una licencia turística registrada en la Junta de Andalucía, y la propiedad debe cumplir unos requisitos mínimos (aire acondicionado, información al huésped, hojas de reclamaciones, etc.).
Algunas comunidades de apartamentos también restringen el alquiler de corta duración en sus estatutos, así que compruébelo antes de comprar si los ingresos por alquiler forman parte del plan. El alquiler de larga duración (contratos de varios meses o más) se rige por la legislación nacional de arrendamientos y no necesita licencia turística.
Las tarifas por noche y la ocupación del alquiler vacacional varían mucho según la zona. Los enclaves prémium como Marbella y Benahavís obtienen las tarifas más altas, mientras que zonas de mejor precio como Fuengirola y Estepona ofrecen una ocupación elevada.
| Zona | Por noche (media) | Ocupación |
|---|---|---|
| La Cala de Mijas / Mijas Costa | ~€160 | 63% |
| Marbella (incl. Marbella East / Elviria) | ~€210 | 67% |
| Benahavís | ~€230 | 62% |
| Estepona | ~€145 | 61% |
| Fuengirola | ~€120 | 65% |
| Nerja | ~€135 | 68% |
La rentabilidad neta depende de los costes: comisiones de plataforma (~15,5%), gestión (~20% + IVA), limpieza, suministros, seguro, IBI e impuestos. La calculadora de alquiler de Plexo Properties convierte todo esto en una rentabilidad neta realista para cualquier precio de compra y zona.
Fuente: modelo de mercado de alquiler de Plexo Properties, zonas de la Costa del Sol.
Las rentas del alquiler obtenidas por un no residente tributan al 19% para los residentes de la UE/EEE y al 24% para los residentes de fuera de la UE, y se declaran con el Modelo 210. Los propietarios de la UE/EEE pueden deducir gastos; la situación de los propietarios de fuera de la UE está mejorando tras una sentencia judicial de 2025.
Los residentes de la UE/EEE deducen del alquiler gastos como el IBI, los gastos de comunidad, el seguro, los intereses de la hipoteca, los suministros y la amortización, y pagan el 19% sobre el neto. Los residentes de fuera de la UE (incluido el Reino Unido) han tributado históricamente al 24% sobre el alquiler bruto, aunque la jurisprudencia española reciente avanza hacia permitirles también deducciones. Las declaraciones del alquiler de la UE/EEE se presentan trimestralmente; las de imputación de rentas son anuales.
Fuente: AEAT, impuesto sobre la renta de no residentes (Modelo 210); sentencia de la Audiencia Nacional de 2025 sobre deducciones para no residentes de fuera de la UE (pendiente de confirmación definitiva).
El alquiler vacacional suele producir una rentabilidad bruta más alta, pero cuesta más de gestionar y necesita una licencia turística; el alquiler de larga duración produce ingresos más estables y menores con mucha menos gestión.
El corto plazo es idóneo para propietarios que quieren usar la propiedad ellos mismos parte del año y aceptan una gestión activa (o una empresa de gestión). El largo plazo conviene a propietarios que buscan ingresos pasivos fiables y una implicación mínima. La elección adecuada depende de la demanda de la zona, de las normas de la comunidad y de cuánto quiera usar la vivienda usted mismo.
Asesoramos a compradores, propietarios y vendedores en Marbella, Estepona, Mijas y toda la Costa del Sol, desde la primera visita hasta la firma de la escritura y más allá.
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