Comprar vivienda en la Costa del Sol: la guía completa del comprador

Escrito por Mikael Hansen, Plexo Properties. Última actualización: septiembre de 2026.

Qué implica comprar vivienda en España

Comprar vivienda en España es un proceso notarial y no un intercambio de contratos entre dos abogados como en el Reino Unido o Irlanda. La compra se hace definitiva cuando ambas partes firman la escritura pública de compraventa ante un notario, que comprueba las identidades y la escritura y la remite después al Registro de la Propiedad. Un comprador extranjero necesita tres cosas antes de ese día: un NIE, una cuenta bancaria española y un abogado independiente que actúe solo en su nombre.

La decisión más importante es la representación jurídica. El notario confirma que la escritura está correctamente redactada, pero no le asesora ni investiga deudas, infracciones urbanísticas o licencias. Ese es el trabajo del abogado. En la Costa del Sol, donde gran parte de los compradores no reside en España y muchas viviendas son de segunda mano u obra nueva sobre plano, un abogado independiente es lo que separa una compra limpia de una sorpresa cara.

El proceso de compra paso a paso

1. Obtenga su NIE y una cuenta bancaria española

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es su número de identificación fiscal en España, y sin él no puede firmarse nada. Puede solicitarlo en un consulado español en su país o en una comisaría de la Policía Nacional en España, con el formulario EX-15 y el pago de la tasa modelo 790, código 012, que es de 9,84 euros. Cuente con unas semanas. Una cuenta bancaria española es necesaria para pagar la señal, el resto del precio y los gastos corrientes como el IBI y los gastos de comunidad.

2. Contrate a un abogado independiente

Elija a un abogado sin vínculo con el vendedor, el promotor ni el agente. Se encargará de la due diligence, revisará cada contrato antes de que usted firme, custodiará fondos cuando proceda y le representará en la firma, en persona o mediante poder si no puede asistir. Acuerde los honorarios por escrito desde el principio. En torno al 1 por ciento del precio más IVA es lo habitual.

3. Reserve la vivienda

Una vez elegida la vivienda, un contrato de reserva la retira del mercado durante un breve periodo mientras se hacen las comprobaciones. Usted paga una señal de reserva, a menudo entre 3.000 y 6.000 euros, que después se descuenta del precio. Haga que su abogado lea el contrato de reserva antes de pagar, pues ya fija plazos y condiciones de pérdida de la señal.

4. Due diligence

Antes de comprometerse más, su abogado confirma que el vendedor es el titular registral, obtiene una nota simple del Registro de la Propiedad y comprueba que la vivienda está libre de deudas, cargas, embargos y recibos de comunidad pendientes. Verifica que esté construida y legalizada, que la descripción coincida con el Catastro y que el IBI y los suministros estén al día. En la segunda mano es aquí donde afloran los problemas. En obra nueva confirma el aval bancario del promotor para los pagos a cuenta.

5. Firme el contrato privado de compraventa

Con la due diligence en orden, ambas partes firman el contrato privado de compraventa, normalmente con una señal del 10 por ciento. Suele ser un contrato de arras conforme al artículo 1454 del Código Civil: si el comprador se retira pierde la señal, y si el vendedor se retira la devuelve por duplicado. El contrato fija el precio, la fecha de firma y exactamente qué se incluye.

6. Formalice ante notario

El día de la firma, comprador y vendedor firman la escritura pública ante el notario, se paga el resto del precio y se entregan las llaves. Si hay hipoteca, se firma en la misma cita. El notario remite después la escritura al Registro de la Propiedad de forma electrónica.

7. Pague los impuestos e inscriba la escritura

En un plazo de 30 días hábiles desde la firma, usted paga el impuesto de compra, ITP en segunda mano o AJD en obra nueva, y la escritura queda inscrita a su nombre. Su abogado o una gestoría suele encargarse de ello. Después, ponga a su nombre los suministros y el IBI y contrate un seguro de hogar.

Impuestos y gastos en la Costa del Sol

El precio de compra no es todo el gasto. Aparte un 10 a 12 por ciento adicional para impuestos y gastos de la operación, y algo más si compra con hipoteca. El impuesto depende por completo de si la vivienda es de segunda mano u obra nueva.

Gasto	Vivienda de segunda mano	Obra nueva (primera venta)
Impuesto de compra	ITP 7 por ciento	IVA 10 por ciento más AJD 1,2 por ciento
Gastos de notaría	Según arancel oficial, en torno al 0,1 a 0,5 por ciento
Gastos de Registro	Según arancel oficial, en torno al 0,1 a 0,4 por ciento
Honorarios de abogado	Alrededor del 1 por ciento más IVA
Regla general, gasto adicional total	En torno al 10 por ciento	En torno al 12 a 13 por ciento

El tipo del 7 por ciento de ITP para la segunda mano es un tipo único que se aplica en toda Andalucía desde el 28 de abril de 2021, confirmado por la Junta de Andalucía. Existen tipos reducidos: 6 por ciento en una vivienda cuyo valor imponible no supere los 150.000 euros, y 3,5 por ciento para compradores menores de 35 años que adquieran su vivienda habitual dentro del mismo límite. La obra nueva queda fuera del ITP y tributa por IVA del 10 por ciento más AJD del 1,2 por ciento. Nuestra calculadora de costes calcula el total para un precio concreto.

El valor de referencia y su factura fiscal

Desde 2022, el ITP y el AJD se calculan sobre el mayor valor entre el precio que usted paga y el valor de referencia del Catastro, no automáticamente sobre el precio. El valor de referencia es un valor que la Dirección General del Catastro asigna a casi todos los inmuebles, y puede consultarlo antes de comprar. Si es superior al precio acordado, el impuesto se calcula sobre esa cifra mayor, así que conviene comprobarlo pronto en lugar de llevarse una sorpresa en la firma. Si lo considera excesivo, puede pagar sobre él y después recurrir.

Quién paga qué si usa una hipoteca

Desde la ley hipotecaria de 2019 (Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario), el prestamista asume la mayoría de los gastos de constitución de la hipoteca. Según el Banco de España, el reparto está fijado por ley.

Gasto	Quién paga
Impuesto AJD de la hipoteca	El banco
Notaría de la escritura de hipoteca	El banco
Registro de la hipoteca	El banco
Gestoría (tramitación)	El banco
Tasación de la vivienda	El comprador
Su propia copia de la escritura	El comprador

Los no residentes suelen poder financiar hasta alrededor del 60 a 70 por ciento del valor de tasación, frente a un 80 por ciento aproximado para residentes, así que planifique la entrada en consecuencia. La tasación es el principal gasto hipotecario que recae en usted.

Errores frecuentes que conviene evitar

Los problemas recurrentes en esta costa se pueden evitar. Firmar un contrato de reserva o privado antes de que un abogado lo haya leído es el primero, porque esos documentos ya le vinculan. Suponer que el notario protege sus intereses es el segundo, porque el notario es neutral. Presupuestar solo el precio y olvidar el 10 a 12 por ciento de gastos es el tercero. En segunda mano, no comprobar los recibos de comunidad pendientes o una ampliación sin declarar puede trasladarle el problema de otro. En obra nueva sobre plano, pagar a un promotor sin aval bancario para sus pagos a cuenta deja su dinero desprotegido si el proyecto se detiene. Todos estos se detectan con una due diligence normal.

Obra nueva o segunda mano

Ambas vías son habituales en la Costa del Sol, y la adecuada depende de sus plazos y de su disposición ante el proceso.

	Obra nueva	Segunda mano
Impuesto de compra	10 por ciento de IVA más 1,2 por ciento de AJD	7 por ciento de ITP
Estado	A estrenar, calidades modernas, garantía	Consolidada, a menudo en zona más madura
Plazos	Sobre plano puede suponer espera y pagos a cuenta	Entrada en la firma
Negociación	Precio suele fijarlo el promotor	Más margen para negociar
Ideal para	Quien quiere algo nuevo y listo para entrar, e inversores en obra nueva	Quien quiere ver la vivienda concreta y actuar rápido

Si sopesa una compra sobre plano, nuestra nota sobre qué tener en cuenta al comprar sobre plano repasa las garantías que debe pedir, y puede ver la obra nueva actual o la guía de zonas de la Costa del Sol para acotar una ubicación.

Preguntas frecuentes

¿Cuáles son los gastos totales de comprar una vivienda en España?

Reserve del 10 al 12 por ciento del precio de compra por encima del precio en sí. En una vivienda de segunda mano en Andalucía, la partida individual mayor es el ITP del 7 por ciento, más los gastos de notaría, Registro y abogado. En obra nueva es el 10 por ciento de IVA más el 1,2 por ciento de AJD, lo que acerca el total al 12 a 13 por ciento. Comprar con hipoteca añade el gasto de tasación.

¿Necesito un NIE para comprar una vivienda en España?

Sí. El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es su número fiscal en España y es necesario para firmar la escritura, pagar los impuestos y dar de alta los suministros. Se solicita con el formulario EX-15 y el pago de la tasa modelo 790, código 012, de 9,84 euros, en un consulado español en el extranjero o en una comisaría de la Policía Nacional en España. Cuente con unas semanas.

¿Cuál es el impuesto de transmisiones en Andalucía?

Para una vivienda de segunda mano, el ITP es un tipo único del 7 por ciento en toda Andalucía, aplicado desde el 28 de abril de 2021. Se aplica un 6 por ciento reducido cuando el valor imponible no supera los 150.000 euros, y un 3,5 por ciento para compradores menores de 35 años que adquieran su vivienda habitual dentro de ese límite. La obra nueva paga un 10 por ciento de IVA más un 1,2 por ciento de AJD en lugar de ITP.

¿El impuesto se calcula sobre el precio que pago o sobre el valor del Catastro?

Desde 2022, el impuesto se calcula sobre el mayor valor entre el precio acordado y el valor de referencia del Catastro. Puede consultar el valor de referencia de un inmueble concreto en la web del Catastro antes de comprometerse, lo que evita una sorpresa en la firma si es superior al precio.

¿Necesito de verdad un abogado, o basta con el notario?

Necesita un abogado independiente. El notario es neutral y confirma que la escritura está correctamente firmada, pero no investiga deudas, infracciones urbanísticas, licencias ni recibos de comunidad pendientes, y no le asesora. Un abogado independiente, que actúa solo para usted, se encarga de la due diligence y revisa cada contrato antes de que firme. En la Costa del Sol es lo habitual para compradores no residentes.

¿Quién paga los gastos de la hipoteca en España?

Según la Ley 5/2019, el banco paga el impuesto AJD de la hipoteca, la notaría de la escritura de hipoteca, el Registro y la gestoría. El prestatario paga la tasación de la vivienda y cualquier copia de la escritura que solicite. Los no residentes suelen poder financiar en torno al 60 a 70 por ciento del valor de tasación.