Een woning kopen aan de Costa del Sol: de complete kopersgids

Geschreven door Mikael Hansen, Plexo Properties. Laatst bijgewerkt in september 2026.

Wat een woningaankoop in Spanje inhoudt

Een woning kopen in Spanje is een notarieel proces en geen uitwisseling van contracten tussen twee advocaten zoals in het Verenigd Koninkrijk of Ierland. De koop wordt definitief zodra beide partijen de escritura pública de compraventa ondertekenen bij een notaris, die de identiteiten en de akte controleert en deze vervolgens naar het eigendomsregister stuurt. Een buitenlandse koper heeft vóór die dag drie dingen nodig: een NIE, een Spaanse bankrekening en een onafhankelijke advocaat die uitsluitend voor hem optreedt.

De belangrijkste keuze is de juridische vertegenwoordiging. De notaris bevestigt dat de akte correct is opgesteld, maar adviseert u niet en onderzoekt geen schulden, bouwovertredingen of ontbrekende vergunningen. Dat is het werk van de advocaat. Aan de Costa del Sol, waar een groot deel van de kopers niet in Spanje woont en veel woningen bestaande bouw of nieuwbouw vóór oplevering zijn, maakt een onafhankelijke advocaat het verschil tussen een schone aankoop en een dure verrassing.

Het aankoopproces stap voor stap

1. Regel uw NIE en een Spaanse bankrekening

Het NIE (Número de Identidad de Extranjero) is uw Spaanse fiscaal identificatienummer, en zonder dit kan niets worden ondertekend. U kunt het aanvragen bij een Spaans consulaat in uw eigen land of bij een nationaal politiebureau in Spanje, met formulier EX-15 en betaling van de tasa modelo 790, código 012, die 9,84 euro bedraagt. Houd rekening met enkele weken. Een Spaanse bankrekening is nodig om de aanbetaling, het restbedrag en de lopende kosten zoals IBI en servicekosten te betalen.

2. Schakel een onafhankelijke advocaat in

Kies een advocaat die geen band heeft met de verkoper, de projectontwikkelaar of de makelaar. Hij voert de due diligence uit, controleert elk contract voordat u tekent, houdt waar nodig gelden in bewaring en vertegenwoordigt u bij de afronding, persoonlijk of via een volmacht als u niet aanwezig kunt zijn. Spreek het honorarium vanaf het begin schriftelijk af. Rond 1 procent van de prijs plus IVA is het gebruikelijke niveau.

3. Reserveer de woning

Zodra u een woning hebt gekozen, haalt een reserveringscontract (contrato de reserva) deze voor een korte periode van de markt terwijl de controles lopen. U betaalt een reserveringsvergoeding, vaak tussen 3.000 en 6.000 euro, die later van de prijs wordt afgetrokken. Laat uw advocaat het reserveringscontract lezen voordat u betaalt, want het legt al termijnen en verbeuringsvoorwaarden vast.

4. Due diligence

Voordat u zich verder verbindt, bevestigt uw advocaat dat de verkoper de geregistreerde eigenaar is, vraagt een nota simple op bij het eigendomsregister en controleert of de woning vrij is van schulden, hypotheken, beslagen en achterstallige servicekosten. Hij verifieert dat de woning legaal is gebouwd en vergund, dat de omschrijving overeenkomt met de Catastro en dat IBI en nutsvoorzieningen zijn betaald. Bij bestaande bouw komen hier de problemen aan het licht. Bij nieuwbouw bevestigt hij de bankgarantie van de ontwikkelaar voor de termijnbetalingen.

5. Teken het private koopcontract

Als de due diligence in orde is, tekenen beide partijen het private koopcontract (contrato privado de compraventa), doorgaans met een aanbetaling van 10 procent. Dit is meestal een arras-contract op grond van artikel 1454 van de Código Civil: trekt de koper zich terug, dan verliest hij de aanbetaling, en trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij het dubbele terug. Het contract legt de prijs, de afrondingsdatum en precies wat is inbegrepen vast.

6. Rond af bij de notaris

Op de dag van afronding tekenen koper en verkoper de escritura pública bij de notaris, wordt het restbedrag betaald en wisselen de sleutels van eigenaar. Is er een hypotheek betrokken, dan wordt deze tijdens dezelfde afspraak getekend. De notaris dient de akte vervolgens elektronisch in bij het eigendomsregister.

7. Betaal de belastingen en laat de akte inschrijven

Binnen 30 werkdagen na de afronding betaalt u de aankoopbelasting, ITP bij bestaande bouw of AJD bij nieuwbouw, en wordt de akte volledig op uw naam ingeschreven. Uw advocaat of een gestoría regelt dit doorgaans. Zet daarna de nutsvoorzieningen en de IBI op uw naam en sluit een opstalverzekering af.

Belastingen en kosten aan de Costa del Sol

De aankoopprijs is niet de volledige uitgave. Reserveer 10 tot 12 procent extra voor belasting en transactiekosten, en iets meer als u met een hypotheek koopt. De belasting hangt volledig af van de vraag of de woning bestaande bouw of nieuwbouw is.

Kosten	Bestaande woning	Nieuwbouw (eerste verkoop)
Aankoopbelasting	ITP 7 procent	IVA 10 procent plus AJD 1,2 procent
Notariskosten	Volgens officieel tarief, ongeveer 0,1 tot 0,5 procent
Registratiekosten	Volgens officieel tarief, ongeveer 0,1 tot 0,4 procent
Advocaatkosten	Rond 1 procent plus IVA
Vuistregel, totale bijkomende kosten	Ongeveer 10 procent	Ongeveer 12 tot 13 procent

Het tarief van 7 procent ITP voor bestaande bouw is een vast tarief dat sinds 28 april 2021 in heel Andalusië geldt, bevestigd door de Junta de Andalucía. Er bestaan verlaagde tarieven: 6 procent bij een woning waarvan de heffingswaarde niet hoger is dan 150.000 euro, en 3,5 procent voor kopers onder de 35 die hun hoofdverblijf binnen dezelfde grens kopen. Nieuwbouw valt buiten ITP en draagt in plaats daarvan IVA van 10 procent plus AJD van 1,2 procent. Onze kostencalculator berekent het totaal voor een concrete prijs.

De valor de referencia en uw belastingaanslag

Sinds 2022 worden ITP en AJD geheven over het hoogste van de door u betaalde prijs of de Catastro valor de referencia, niet automatisch over de prijs. De valor de referencia is een waarde die de Dirección General del Catastro aan vrijwel elke woning toekent, en u kunt deze vóór de aankoop opzoeken. Ligt hij hoger dan de overeengekomen prijs, dan wordt de belasting over het hogere bedrag berekend, dus het loont om dit vroeg te controleren in plaats van bij de afronding verrast te worden. Vindt u hem te hoog, dan kunt u erop betalen en vervolgens bezwaar maken.

Wie wat betaalt bij een hypotheek

Sinds de hypotheekwet van 2019 (Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario) draagt de geldverstrekker het grootste deel van de kosten voor het afsluiten van de hypotheek. Volgens de Banco de España is de verdeling wettelijk vastgelegd.

Kosten	Wie betaalt
AJD-belasting op de hypotheek	De bank
Notariskosten voor de hypotheekakte	De bank
Registratiekosten voor de hypotheek	De bank
Gestoría (administratieve afhandeling)	De bank
Taxatie van de woning (tasación)	De koper
Uw eigen afschrift van de akte	De koper

Niet-ingezetenen kunnen doorgaans tot ongeveer 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde lenen, tegenover ongeveer 80 procent voor ingezetenen, plan de inbreng daarop. De taxatie, tasación, is de voornaamste hypotheekkost die op u neerkomt.

Veelgemaakte fouten om te vermijden

De terugkerende problemen aan deze kust zijn te vermijden. Een reserverings- of privécontract tekenen voordat een advocaat het heeft gelezen is de eerste, want die documenten binden u al. Aannemen dat de notaris uw belangen behartigt is de tweede, want de notaris is neutraal. Alleen de prijs begroten en de 10 tot 12 procent bijkomende kosten vergeten is de derde. Bij bestaande bouw kan het niet controleren van achterstallige servicekosten of een niet-aangemelde uitbouw het probleem van een ander op u overdragen. Bij nieuwbouw vóór oplevering laat betaling aan een ontwikkelaar zonder bankgarantie voor uw termijnbetalingen uw geld onbeschermd als het project stilvalt. Al deze worden opgevangen door gewone due diligence.

Nieuwbouw of bestaande bouw

Beide wegen komen veel voor aan de Costa del Sol, en de juiste hangt af van uw tijdlijn en uw zin in het proces.

	Nieuwbouw	Bestaande bouw
Aankoopbelasting	10 procent IVA plus 1,2 procent AJD	7 procent ITP
Staat	Gloednieuw, moderne afwerking, garantie	Gevestigd, vaak in een rijpere buurt
Timing	Vóór oplevering kan wachttijd en termijnbetalingen betekenen	Intrekken bij afronding
Onderhandeling	Prijs meestal vast bij de ontwikkelaar	Meer onderhandelingsruimte
Het best voor	Kopers die nieuw en instapklaar willen, en nieuwbouwinvesteerders	Kopers die de concrete woning willen zien en snel willen handelen

Overweegt u een aankoop vóór oplevering, dan behandelt onze notitie over waar u op moet letten bij off-plan kopen de garanties waar u om moet vragen, en u kunt actuele nieuwbouwprojecten bekijken of de bredere Costa del Sol-gebiedsgids om een locatie af te bakenen.

Veelgestelde vragen

Hoe hoog zijn de totale kosten van een woning kopen in Spanje?

Reken op 10 tot 12 procent van de aankoopprijs bovenop de prijs zelf. Bij een bestaande woning in Andalusië is de grootste afzonderlijke post de overdrachtsbelasting ITP van 7 procent, plus notaris-, registratie- en advocaatkosten. Bij nieuwbouw is het 10 procent IVA plus 1,2 procent AJD, wat het totaal dichter bij 12 tot 13 procent brengt. Kopen met een hypotheek voegt de taxatiekosten toe.

Heb ik een NIE nodig om een woning te kopen in Spanje?

Ja. Het NIE (Número de Identidad de Extranjero) is uw Spaanse belastingnummer en is nodig om de akte te ondertekenen, de belastingen te betalen en nutsvoorzieningen te regelen. U vraagt het aan met formulier EX-15 en betaalt de tasa modelo 790, código 012, van 9,84 euro, bij een Spaans consulaat in het buitenland of bij een nationaal politiebureau in Spanje. Houd rekening met enkele weken.

Wat is de overdrachtsbelasting in Andalusië?

Voor een bestaande woning is de ITP een vast tarief van 7 procent in heel Andalusië, geldig sinds 28 april 2021. Een verlaagd tarief van 6 procent geldt wanneer de heffingswaarde niet hoger is dan 150.000 euro, en 3,5 procent voor kopers onder de 35 die hun hoofdverblijf binnen die grens kopen. Nieuwbouw betaalt 10 procent IVA plus 1,2 procent AJD in plaats van ITP.

Wordt de belasting berekend over de prijs die ik betaal of over de Catastro-waarde?

Sinds 2022 wordt de belasting geheven over het hoogste van de overeengekomen prijs of de Catastro valor de referencia. U kunt de valor de referencia voor een concrete woning opzoeken op de website van de Catastro voordat u zich verbindt, wat een verrassing bij de afronding voorkomt als hij boven de prijs ligt.

Heb ik echt een advocaat nodig, of volstaat de notaris?

U hebt een onafhankelijke advocaat nodig. De notaris is neutraal en bevestigt dat de akte correct is ondertekend, maar onderzoekt geen schulden, bouwovertredingen, vergunningen of achterstallige servicekosten en adviseert u niet. Een onafhankelijke advocaat, die uitsluitend voor u optreedt, voert de due diligence uit en controleert elk contract voordat u tekent. Aan de Costa del Sol is dit gangbaar voor niet-ingezeten kopers.

Wie betaalt de hypotheekkosten in Spanje?

Op grond van Ley 5/2019 betaalt de bank de AJD-belasting op de hypotheek, de notariskosten voor de hypotheekakte, de registratiekosten en de gestoría. De kredietnemer betaalt de taxatie van de woning, tasación, en een eventueel afschrift van de akte. Niet-ingezetenen kunnen doorgaans rond 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde lenen.