Immobilienkauf an der Costa del Sol: der vollständige Käuferguide

Verfasst von Mikael Hansen, Plexo Properties. Zuletzt aktualisiert im September 2026.

Was ein Immobilienkauf in Spanien bedeutet

Der Immobilienkauf in Spanien ist ein notarielles Verfahren und kein Austausch von Verträgen zwischen zwei Anwälten wie im Vereinigten Königreich oder in Irland. Der Kauf wird endgültig, wenn beide Parteien die escritura pública de compraventa vor einem Notar unterzeichnen, der die Identitäten und die Urkunde prüft und sie anschließend an das Grundbuch übermittelt. Ein ausländischer Käufer benötigt vor diesem Tag drei Dinge: ein NIE, ein spanisches Bankkonto und einen unabhängigen Anwalt, der ausschließlich für ihn tätig ist.

Die wichtigste Einzelentscheidung ist die anwaltliche Vertretung. Der Notar bestätigt, dass die Urkunde korrekt aufgesetzt ist, berät Sie jedoch nicht und prüft weder Schulden noch Baurechtsverstöße oder fehlende Genehmigungen. Das ist Aufgabe des Anwalts. An der Costa del Sol, wo ein großer Teil der Käufer nicht in Spanien ansässig ist und viele Objekte Bestandsimmobilien oder Neubauten vor Fertigstellung sind, entscheidet ein unabhängiger Anwalt darüber, ob aus einem sauberen Kauf eine teure Überraschung wird.

Der Kaufprozess Schritt für Schritt

1. NIE und ein spanisches Bankkonto beschaffen

Das NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist Ihre spanische Steueridentifikationsnummer, und ohne sie kann nichts unterzeichnet werden. Sie können es bei einem spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder bei einer nationalen Polizeidienststelle in Spanien mit dem Formular EX-15 und der Zahlung der tasa modelo 790, código 012, beantragen, die 9,84 Euro beträgt. Planen Sie einige Wochen ein. Ein spanisches Bankkonto ist nötig, um die Anzahlung, den Restbetrag und die laufenden Kosten wie IBI und Gemeinschaftskosten zu zahlen.

2. Einen unabhängigen Anwalt beauftragen

Wählen Sie einen Anwalt, der nicht mit dem Verkäufer, dem Bauträger oder dem Makler verbunden ist. Er führt die Due Diligence durch, prüft jeden Vertrag vor Ihrer Unterschrift, verwahrt bei Bedarf Gelder und vertritt Sie beim Abschluss, persönlich oder per Vollmacht, falls Sie nicht anwesend sein können. Vereinbaren Sie das Honorar von Anfang an schriftlich. Rund 1 Prozent des Preises plus IVA ist der übliche Rahmen.

3. Die Immobilie reservieren

Sobald Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, nimmt ein Reservierungsvertrag (contrato de reserva) sie für einen kurzen Zeitraum vom Markt, während die Prüfungen laufen. Sie zahlen eine Reservierungsgebühr, häufig zwischen 3.000 und 6.000 Euro, die später vom Preis abgezogen wird. Lassen Sie Ihren Anwalt den Reservierungsvertrag lesen, bevor Sie zahlen, denn er legt bereits Fristen und Verfallsbedingungen fest.

4. Due Diligence

Bevor Sie sich weiter binden, bestätigt Ihr Anwalt, dass der Verkäufer der eingetragene Eigentümer ist, holt eine nota simple aus dem Grundbuch ein und prüft, dass die Immobilie frei von Schulden, Hypotheken, Pfändungen und rückständigen Gemeinschaftskosten ist. Er verifiziert, dass sie rechtmäßig gebaut und genehmigt ist, dass die Beschreibung mit dem Catastro übereinstimmt und dass IBI und Versorgungskosten bezahlt sind. Bei Bestandsimmobilien treten hier die Probleme zutage. Bei Neubauten bestätigt er die Bankbürgschaft des Bauträgers für Ratenzahlungen.

5. Den privaten Kaufvertrag unterzeichnen

Ist die Due Diligence einwandfrei, unterzeichnen beide Seiten den privaten Kaufvertrag (contrato privado de compraventa), in der Regel mit einer Anzahlung von 10 Prozent. Dies ist meist ein arras-Vertrag nach Artikel 1454 des Código Civil: Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung, tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück. Der Vertrag legt Preis, Abschlusstermin und genau den Lieferumfang fest.

6. Beim Notar abschließen

Am Abschlusstag unterzeichnen Käufer und Verkäufer die escritura pública vor dem Notar, der Restbetrag wird gezahlt und die Schlüssel wechseln den Besitzer. Ist eine Finanzierung beteiligt, wird sie im selben Termin unterzeichnet. Der Notar übermittelt die Urkunde anschließend elektronisch an das Grundbuch.

7. Die Steuern zahlen und die Urkunde eintragen lassen

Innerhalb von 30 Werktagen nach dem Abschluss zahlen Sie die Kaufsteuer, ITP bei Bestandsimmobilien oder AJD bei Neubauten, und die Urkunde wird vollständig auf Ihren Namen eingetragen. Ihr Anwalt oder eine gestoría übernimmt dies in der Regel. Danach überschreiben Sie Versorgungsverträge und IBI auf Ihren Namen und schließen eine Wohngebäudeversicherung ab.

Steuern und Gebühren an der Costa del Sol

Der Kaufpreis ist nicht die gesamte Ausgabe. Legen Sie 10 bis 12 Prozent zusätzlich für Steuern und Transaktionskosten beiseite, und etwas mehr, wenn Sie mit Finanzierung kaufen. Die Steuer hängt vollständig davon ab, ob die Immobilie eine Bestandsimmobilie oder ein Neubau ist.

Kosten	Bestandsimmobilie	Neubau (Erstverkauf)
Kaufsteuer	ITP 7 Prozent	IVA 10 Prozent plus AJD 1,2 Prozent
Notargebühren	Nach amtlicher Gebührenordnung, etwa 0,1 bis 0,5 Prozent
Grundbuchgebühren	Nach amtlicher Gebührenordnung, etwa 0,1 bis 0,4 Prozent
Anwaltshonorar	Rund 1 Prozent plus IVA
Faustregel, gesamte Zusatzkosten	Etwa 10 Prozent	Etwa 12 bis 13 Prozent

Der Satz von 7 Prozent ITP für Bestandsimmobilien ist ein einheitlicher Satz, der seit dem 28. April 2021 in ganz Andalusien gilt und von der Junta de Andalucía bestätigt wird. Es gibt ermäßigte Sätze: 6 Prozent bei einer Immobilie, deren Bemessungswert 150.000 Euro nicht übersteigt, und 3,5 Prozent für Käufer unter 35 Jahren, die ihren Hauptwohnsitz innerhalb derselben Grenze erwerben. Neubauten fallen nicht unter ITP, sondern tragen IVA von 10 Prozent plus AJD von 1,2 Prozent. Unser Kostenrechner ermittelt die Gesamtsumme für einen konkreten Preis.

Der valor de referencia und Ihre Steuerlast

Seit 2022 werden ITP und AJD auf den höheren Wert aus dem von Ihnen gezahlten Preis oder dem Catastro valor de referencia erhoben, nicht automatisch auf den Preis. Der valor de referencia ist ein Wert, den die Dirección General del Catastro nahezu jeder Immobilie zuweist, und Sie können ihn vor dem Kauf abfragen. Liegt er über dem vereinbarten Preis, wird die Steuer auf den höheren Betrag berechnet, sodass es sich lohnt, dies früh zu prüfen, statt beim Abschluss überrascht zu werden. Halten Sie ihn für zu hoch, können Sie danach zahlen und anschließend Einspruch einlegen.

Wer bei einer Finanzierung was zahlt

Seit dem Hypothekengesetz von 2019 (Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario) trägt der Kreditgeber den Großteil der Kosten für die Einrichtung der Finanzierung. Laut Banco de España ist die Aufteilung gesetzlich festgelegt.

Kosten	Wer zahlt
AJD-Steuer auf die Hypothek	Die Bank
Notargebühr für die Hypothekenurkunde	Die Bank
Grundbuchgebühr für die Hypothek	Die Bank
Gestoría (Verwaltungsabwicklung)	Die Bank
Immobilienbewertung (tasación)	Der Käufer
Ihre eigene Ausfertigung der Urkunde	Der Käufer

Nicht Ansässige können üblicherweise bis zu etwa 60 bis 70 Prozent des Bewertungswerts finanzieren, gegenüber rund 80 Prozent bei Ansässigen, planen Sie das Eigenkapital entsprechend. Die Bewertung, tasación, ist die wesentliche Finanzierungskostenposition, die auf Sie entfällt.

Häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten

Die wiederkehrenden Probleme an dieser Küste sind vermeidbar. Einen Reservierungs- oder Privatvertrag zu unterzeichnen, bevor ein Anwalt ihn gelesen hat, ist der erste, denn diese Dokumente binden Sie bereits. Anzunehmen, der Notar wahre Ihre Interessen, ist der zweite, denn der Notar ist neutral. Nur den Preis einzuplanen und die 10 bis 12 Prozent Nebenkosten zu vergessen, ist der dritte. Bei Bestandsimmobilien kann eine fehlende Prüfung rückständiger Gemeinschaftskosten oder eines nicht angemeldeten Anbaus das Problem eines anderen auf Sie übertragen. Bei Neubauten vor Fertigstellung lässt eine Zahlung an einen Bauträger ohne Bankbürgschaft für Ihre Ratenzahlungen Ihr Geld ungeschützt, falls das Projekt ins Stocken gerät. All dies wird durch eine gewöhnliche Due Diligence erkannt.

Neubau oder Bestandsimmobilie

Beide Wege sind an der Costa del Sol verbreitet, und der richtige hängt von Ihrem Zeitplan und Ihrer Bereitschaft für den Prozess ab.

	Neubau	Bestandsimmobilie
Kaufsteuer	10 Prozent IVA plus 1,2 Prozent AJD	7 Prozent ITP
Zustand	Brandneu, moderne Ausstattung, Gewährleistung	Etabliert, oft in gewachsener Lage
Zeitplan	Vor Fertigstellung kann Wartezeit und Ratenzahlung bedeuten	Einzug beim Abschluss
Verhandlung	Preis meist vom Bauträger festgelegt	Mehr Verhandlungsspielraum
Am besten für	Käufer, die Neues und Bezugsfertiges wollen, und Neubau-Investoren	Käufer, die die konkrete Immobilie sehen und schnell handeln wollen

Wenn Sie einen Kauf vor Fertigstellung erwägen, behandelt unser Beitrag zu Überlegungen beim Off-Plan-Kauf die Garantien, nach denen Sie fragen sollten, und Sie können aktuelle Neubauprojekte oder den umfassenderen Costa del Sol-Gebietsführer ansehen, um eine Lage einzugrenzen.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Gesamtkosten beim Immobilienkauf in Spanien?

Rechnen Sie mit 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises zusätzlich zum Preis selbst. Bei einer Bestandsimmobilie in Andalusien ist die größte Einzelposition die Grunderwerbsteuer ITP von 7 Prozent, dazu Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten. Bei einem Neubau sind es 10 Prozent IVA plus 1,2 Prozent AJD, was die Summe näher an 12 bis 13 Prozent bringt. Ein Kauf mit Finanzierung erhöht sie um die Bewertungskosten.

Benötige ich ein NIE, um in Spanien eine Immobilie zu kaufen?

Ja. Das NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist Ihre spanische Steuernummer und ist erforderlich, um die Urkunde zu unterzeichnen, die Steuern zu zahlen und Versorgungsverträge einzurichten. Sie beantragen es mit dem Formular EX-15 und zahlen die tasa modelo 790, código 012, von 9,84 Euro, entweder bei einem spanischen Konsulat im Ausland oder bei einer nationalen Polizeidienststelle in Spanien. Planen Sie einige Wochen ein.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Andalusien?

Bei einer Bestandsimmobilie beträgt die ITP einheitlich 7 Prozent in ganz Andalusien, gültig seit dem 28. April 2021. Ein ermäßigter Satz von 6 Prozent gilt, wenn der Bemessungswert 150.000 Euro nicht übersteigt, und 3,5 Prozent für Käufer unter 35 Jahren, die ihren Hauptwohnsitz innerhalb dieser Grenze erwerben. Neubauten zahlen 10 Prozent IVA plus 1,2 Prozent AJD statt ITP.

Wird die Steuer auf den gezahlten Preis oder den Catastro-Wert berechnet?

Seit 2022 wird die Steuer auf den höheren Wert aus dem vereinbarten Preis oder dem Catastro valor de referencia erhoben. Sie können den valor de referencia für eine konkrete Immobilie auf der Website des Catastro abfragen, bevor Sie sich binden, was eine Überraschung beim Abschluss vermeidet, falls er über dem Preis liegt.

Brauche ich wirklich einen Anwalt, oder genügt der Notar?

Sie brauchen einen unabhängigen Anwalt. Der Notar ist neutral und bestätigt, dass die Urkunde korrekt unterzeichnet ist, prüft aber nicht Schulden, Baurechtsverstöße, Genehmigungen oder rückständige Gemeinschaftskosten und berät Sie nicht. Ein unabhängiger Anwalt, der ausschließlich für Sie tätig ist, führt die Due Diligence durch und prüft jeden Vertrag vor Ihrer Unterschrift. An der Costa del Sol ist dies für nicht ansässige Käufer gängige Praxis.

Wer zahlt die Finanzierungskosten in Spanien?

Nach Ley 5/2019 zahlt die Bank die AJD-Steuer auf die Hypothek, die Notargebühr für die Hypothekenurkunde, die Grundbuchgebühr und die gestoría. Der Kreditnehmer zahlt die Immobilienbewertung, tasación, und eine etwaige Ausfertigung der Urkunde. Nicht Ansässige können typischerweise rund 60 bis 70 Prozent des Bewertungswerts finanzieren.