Immobilie verkaufen an der Costa del Sol: der komplette Verkäuferguide

Von Mikael Hansen, Plexo Properties · Zuletzt aktualisiert am 10. Oktober 2026

Eine Immobilie in Spanien zu verkaufen ist unkompliziert, sobald Sie die Reihenfolge kennen, aber es ist nicht dasselbe wie der Verkauf zu Hause. Einige Steuern sind spanisch-spezifisch, eine davon wird vom Käufer einbehalten statt von Ihnen gezahlt, und die Unterlagen müssen bereit sein, bevor Sie an den Markt gehen. Dieser Guide erläutert den gesamten Ablauf, was er kostet, wie die Gewinnsteuer und der 3%-Einbehalt tatsächlich funktionieren und wie Sie berechnen, was Ihnen am Ende bleibt.

Was ein Verkauf in Spanien bedeutet

Im Kern sind es drei parallele Stränge: die Immobilie zu präsentieren und einen Käufer zu finden, die rechtlichen Unterlagen in Ordnung zu bringen und die beim Verkauf anfallenden Steuern abzurechnen. Beim Ersten verdient ein guter Makler sein Honorar. Beim Zweiten und Dritten wohnen die meisten Überraschungen für einen Eigentümer, der aus dem Ausland verkauft, denn zwei der Steuern — Gewinnsteuer und Plusvalía — sind spanische Besonderheiten, und die Gewinnsteuer wird bei der Beurkundung teilweise über einen Einbehalt des Käufers erhoben. Bereiten Sie die Unterlagen früh vor, dann geht der Verkauf selbst schnell: eine Bestandsimmobilie wird typischerweise sechs bis zehn Wochen nach Annahme eines Angebots beurkundet.

Der Verkaufsprozess Schritt für Schritt

Die Reihenfolge zählt, denn ein kaufbereiter Interessent wartet nicht, während Sie einem fehlenden Zertifikat hinterherlaufen.

1. Preis auf Basis echter Daten. Nicht nach dem, was der Nachbar verlangt, sondern nach dem, wofür vergleichbare Immobilien tatsächlich verkauft wurden. Eine überteuerte Immobilie bleibt liegen und verkauft sich am Ende für weniger als eine realistisch bepreiste. Bitten Sie uns um eine kostenlose Bewertung mit den Vergleichsverkäufen dahinter.
2. Unterlagen und Energieausweis bereitlegen. Die Eigentumsurkunde (escritura), eine aktuelle nota simple aus dem Grundbuch, Ihr letzter IBI-Bescheid, die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, Nebenkostenabrechnungen und der Energieausweis, der erforderlich ist, bevor die Immobilie beworben werden darf.
3. Mit einem Makler an den Markt gehen. Professionelle Fotografie, die richtigen Portale und Datenbank, Besichtigungen betreut und der Käufer qualifiziert, bevor Sie Zeit investieren. Vereinbaren Sie Provision und Konditionen schriftlich — bei uns ohne Exklusivbindung.
4. Ein Angebot annehmen und reservieren. Eine Reservierungsanzahlung nimmt die Immobilie vom Markt, während der Anwalt des Käufers seine Prüfungen durchführt.
5. Den privaten Vertrag unterschreiben (contrato de arras). Der Käufer zahlt hier meist rund 10%. Tritt er zurück, verliert er den Betrag; treten Sie zurück, zahlen Sie das Doppelte zurück. Lassen Sie den Vertrag von Ihrem Anwalt aufsetzen oder prüfen — unterschreiben Sie arras nie ohne juristische Prüfung.
6. Beim Notar abschließen. Sie unterzeichnen die escritura de compraventa, übergeben die Schlüssel und erhalten den Restbetrag. Hier behält der Käufer 3% ein, wenn Sie nichtansässig sind (siehe unten), und eine etwaige Resthypothek wird aus dem Erlös gelöscht.
7. Die Steuern abrechnen. Die Plusvalía municipal wird innerhalb von 30 Tagen bei der Gemeinde angemeldet, und Ihre Gewinnsteuer wird mit dem Finanzamt über Modelo 210 abgerechnet. Ihr Anwalt übernimmt in der Regel beides.

Was der Verkauf kostet

Die Zahlen unten sind die Kosten, die ein Verkäufer trägt. Der Käufer zahlt die Kaufsteuern (ITP oder IVA), den Notar und das Grundbuch, also nicht Sie.

Kosten	Typischer Betrag	Hinweis
Maklerprovision	~5% + 21% IVA	Marketing, Besichtigungen, Verhandlung und Abwicklung bis zum Abschluss.
Energieausweis	€60–150	Vor dem Inserieren erforderlich; zehn Jahre gültig.
Anwalt	~1% oder Festhonorar	Verträge, Prüfungen, Modelo 210, Vertretung (auch per Vollmacht).
Plusvalía municipal	Je nach Gemeinde	Auf den Wertzuwachs des Grundstücks; nichts, wenn mit Verlust verkauft.
Löschung der Hypothek	~€300–1.000	Nur falls noch eine Hypothek eingetragen ist.
Gewinnsteuer	19% des Gewinns	Auf Ihren Gewinn, nicht den Verkaufspreis — siehe unten.

Gewinnsteuer und der 3%-Einbehalt

Verkaufen Sie für mehr, als Sie gezahlt haben, ist der Gewinn steuerpflichtig. Für Nichtansässige beträgt der Satz pauschal 19% auf den Nettogewinn, unabhängig von Ihrem Wohnsitzland. Die 19% gegenüber 24%, von denen Sie vielleicht gelesen haben, gelten für andere Einkünfte wie Miete — nicht für den Gewinn aus einem Immobilienverkauf, der für alle 19% beträgt.

Der Gewinn ist nicht einfach Verkaufspreis minus Kaufpreis. Sie beginnen beim ursprünglich gezahlten Preis, addieren die beim Kauf gezahlten Kosten (Übertragungsteuer oder IVA, Notar, Grundbuch, Anwalt und Makler) und addieren größere, mit Rechnungen belegte Verbesserungen. Von der Verkaufsseite ziehen Sie Ihre Verkaufskosten ab — Maklerprovision, Anwalt und die Plusvalía. Was bleibt, ist der Gewinn, auf den die 19% anfallen. Laufende Instandhaltung zählt nicht, und die Inflationsindexierung wurde für nach 1995 gekaufte Immobilien abgeschafft — bewahren Sie also jede Rechnung auf.

Der 3%-Einbehalt. Ist der Verkäufer nichtansässig, muss der Käufer 3% des vereinbarten Preises einbehalten und innerhalb eines Monats nach der Beurkundung mit Modelo 211 an das Finanzamt zahlen. Das ist keine zusätzliche Steuer — es ist eine Vorauszahlung auf Ihre Gewinnsteuer, und der Käufer gibt Ihnen eine abgestempelte Kopie als Nachweis. Sie (oder Ihr Anwalt) reichen dann Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Gewinn zu erklären, mit Frist drei Monate nach dieser Ein-Monats-Frist, und rechnen die 3% als Guthaben an. Sind die 3% höher als die geschuldete Steuer — was häufig vorkommt, besonders bei geringem oder keinem Gewinn —, erhalten Sie den Überschuss zurück, wobei Erstattungen sechs bis zwölf Monate dauern können. Ist die Steuer höher, zahlen Sie die Differenz.

Steueransässige in Spanien werden anders besteuert: der Gewinn kommt auf die Sparskala, von 19% auf die ersten €6.000 bis 30% auf den Teil über €300.000, und Vergünstigungen wie die Befreiung bei Reinvestition in die Hauptwohnung oder die Befreiung für Eigentümer über 65 können greifen. Einige davon können in begrenzten Fällen EU/EWR-Nichtansässige erreichen. Das ist einzelfallabhängig, bestätigen Sie Ihre Situation also mit einem Anwalt. Die nationalen Regeln veröffentlicht die Agencia Tributaria (Nichtansässige).

Plusvalía municipal erklärt

Die Plusvalía municipal (ihr offizieller Name ist IIVTNU) ist eine eigene, kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des städtischen Grund und Bodens — nicht des Gebäudes — in den Jahren Ihres Eigentums. Sie wird an die Gemeinde gezahlt und ist rechtlich die Steuer des Verkäufers. Ist der Verkäufer jedoch nichtansässig, wird der Käufer zum Ersatzsteuerpflichtigen, sodass sie in der Praxis meist aus dem Erlös bei der Beurkundung beglichen wird.

Seit der Reform von 2021 gibt es zwei Berechnungswege. Die objektive Methode nimmt den valor catastral des Grundstücks und multipliziert ihn mit einem Koeffizienten, den die Gemeinde nach den Jahren des Eigentums festlegt. Die reale Methode nimmt den tatsächlichen Wertzuwachs des Grundstücks zwischen Ihrem Kauf- und Verkaufspreis. Sie dürfen den niedrigeren der beiden zahlen, und gab es gar keinen Zuwachs — Sie haben mit Verlust verkauft —, fällt die Steuer nicht an, sofern Sie den Verkauf anmelden und die Urkunden vorlegen. Der Betrag variiert zwischen Gemeinden, Mijas, Marbella und Estepona legen also jeweils eigene Koeffizienten und Sätze fest; der zugrunde liegende valor catastral stammt von der Dirección General del Catastro. Regionale Steuern auf den Verkauf beaufsichtigt die Agencia Tributaria de Andalucía.

Ihren Nettoerlös berechnen

Was Ihnen tatsächlich bleibt, ist der Verkaufspreis, abzüglich einer etwaigen Resthypothek, abzüglich der obigen Kosten, abzüglich der Gewinnsteuer auf Ihren Gewinn. Bei einem typischen Verkauf mit bescheidenem Gewinn bedeutet das meist, dass Sie deutlich über 90% des Preises behalten, aber der genaue Betrag hängt von Ihrem Kaufpreis, der Plusvalía in Ihrer Gemeinde und der Höhe des Gewinns ab.

Statt es auf der Rückseite eines Umschlags zu schätzen, rechnen Sie es mit unserem Kostenrechner für die Costa del Sol durch, der beide Seiten einer Transaktion berechnet, und bitten Sie uns um eine kostenlose Bewertung, damit der Ausgangspreis realistisch ist und die Nettozahl aussagekräftig wird.

Häufige Fehler vermeiden

Eine Handvoll vermeidbarer Fehler kostet Verkäufer echtes Geld. Überpreisung ist der größte: eine zu hoch gestartete Immobilie wird alt und verkauft sich für weniger, als eine gut bepreiste erzielt hätte. Ohne Unterlagen an den Markt zu gehen ist der nächste — ein kaufbereiter Interessent wartet nicht auf einen fehlenden Energieausweis oder eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft. Viele Nichtansässige holen sich die ihnen zustehenden 3% nie zurück, weil niemand das Modelo 210 eingereicht hat; das ist Geld, das beim Finanzamt liegen bleibt. Eigentümer vergessen auch, dass Kaufkosten und belegte Verbesserungen den steuerpflichtigen Gewinn mindern, und zahlen so wegen einiger alter Rechnungen zu viel Gewinnsteuer. Und niemand sollte einen arras-Vertrag unterschreiben, ohne dass ein Anwalt ihn zuerst liest.

Häufige Fragen

Wie viel kostet der Verkauf einer Immobilie in Spanien?

Rechnen Sie mit etwa 5 bis 7% des Verkaufspreises für Gebühren und lokale Steuern — hauptsächlich Maklerprovision (etwa 5% plus 21% IVA), Energieausweis, Plusvalía municipal und Anwaltskosten — dazu 19% Gewinnsteuer auf einen etwaigen Gewinn. Bei geringem oder keinem Gewinn ist der Gewinnsteueranteil klein oder null.

Wie viel Gewinnsteuer zahlen Nichtansässige beim Verkauf?

Pauschal 19% auf den Nettogewinn, unabhängig von Staatsangehörigkeit oder Wohnsitzland. Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich Ihres ursprünglichen Kaufpreises und der Kosten, abzüglich Ihrer Verkaufskosten, abzüglich belegter Verbesserungen — nicht 19% des gesamten Verkaufspreises.

Was ist der 3%-Einbehalt beim Verkauf als Nichtansässiger?

Ist der Verkäufer nichtansässig, behält der Käufer bei der Beurkundung 3% des vereinbarten Preises ein und zahlt sie binnen eines Monats mit Modelo 211 an das Finanzamt. Es ist eine Vorauszahlung auf Ihre Gewinnsteuer, keine zusätzliche Kosten. Sie reichen anschließend Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Gewinn zu erklären, und erhalten den Überschuss zurück oder zahlen die Differenz.

Was ist die Plusvalía municipal und wer zahlt sie?

Es ist eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks während Ihrer Eigentumszeit. Es ist die Steuer des Verkäufers, aber ist der Verkäufer nichtansässig, wird der Käufer zum Ersatzsteuerpflichtigen, sodass sie meist aus dem Erlös beglichen wird. Bei Verkauf mit Verlust fällt nichts an, sofern Sie es anmelden.

Brauche ich einen Energieausweis zum Verkauf?

Ja. Ein registrierter Energieausweis ist erforderlich, bevor die Immobilie beworben werden darf, und seine Einstufung muss im Inserat erscheinen. Er kostet etwa €60 bis €150 und ist zehn Jahre gültig.

Kann ich meine spanische Immobilie aus dem Ausland verkaufen?

Ja. Sie können Ihrem Anwalt eine Vollmacht (poder) erteilen, die Urkunde zu unterzeichnen und die Steuern für Sie zu erledigen, sodass Sie für den Abschluss nicht reisen müssen. Viele unserer Verkäufer wickeln alles aus der Ferne ab.

Dieser Guide ist allgemeine Information zum Verkauf von Wohnimmobilien an der Costa del Sol 2026, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Sätze, Koeffizienten und Regeln ändern sich, und jede Situation ist anders, bestätigen Sie Ihre eigene Situation also mit einem unabhängigen Anwalt oder Gestor, bevor Sie handeln. Quellen: Agencia Tributaria (Nichtansässige) zu Gewinnsteuer, Modelo 210 und dem 3%-Einbehalt (Modelo 211); Dirección General del Catastro zum valor catastral; Agencia Tributaria de Andalucía zur regionalen Übertragungsteuer. Geprüft am 10. Oktober 2026.