Salg af bolig på Costa del Sol: den komplette sælgerguide

Af Mikael Hansen, Plexo Properties · Senest opdateret 10. oktober 2026

At sælge en bolig i Spanien er ligetil, når du kender rækkefølgen, men det er ikke det samme som at sælge derhjemme. Et par skatter er specifikke for Spanien, én af dem tilbageholdes af køberen i stedet for at blive betalt af dig, og papirarbejdet skal være klar, før du går på markedet. Denne guide gennemgår hele processen, hvad det koster, hvordan kapitalgevinstskatten og 3%-tilbageholdelsen faktisk fungerer, og hvordan du regner ud, hvad du sidder tilbage med.

Hvad salg i Spanien indebærer

Helt enkelt er salg tre ting, der kører sideløbende: at præsentere boligen og finde en køber, at få det juridiske papirarbejde på plads, og at afregne de skatter, der falder ved et salg. Det første er dér, en god mægler tjener sit salær. Det andet og tredje er dér, de fleste overraskelser bor for en ejer, der sælger fra udlandet, fordi to af skatterne — kapitalgevinst og plusvalía — er særlige for Spanien, og kapitalgevinstskatten opkræves delvist ved overdragelsen gennem en tilbageholdelse, køberen foretager. Få papirerne klar tidligt, så går selve salget hurtigt: en gensalgsbolig overdrages typisk seks til ti uger efter, du har accepteret et bud.

Salgsprocessen trin for trin

Rækkefølgen er vigtig, for en køber, der er klar til at gå videre, venter ikke, mens du jager et manglende certifikat.

1. Prisfæst på rigtige data. Ikke på hvad naboen beder om, men på hvad sammenlignelige boliger faktisk er solgt for. En overprissat bolig bliver liggende og ender med at sælge for mindre end en realistisk prissat. Bed os om en gratis vurdering med de sammenlignelige salg bag.
2. Få papirer og energicertifikat klar. Skødet (escritura), en nyere nota simple fra tinglysningen, din seneste IBI-opkrævning, ejerforeningsattest, forsyningsregninger og energicertifikatet, som er påkrævet, før boligen må annønceres.
3. Gå på markedet med en mægler. Professionel fotografering, de rigtige portaler og database, fremvisninger håndteret og køberen kvalificeret, før du bruger tid på dem. Aftal salær og vilkår skriftligt — hos os er der ingen eksklusivitetsbinding.
4. Acceptér et bud og tag en reservation. Et reservationsdepositum tager boligen af markedet, mens køberens advokat laver sine kontroller.
5. Underskriv den private kontrakt (contrato de arras). Køberen betaler normalt omkring 10% her. Springer de fra, mister de beløbet; springer du fra, betaler du det dobbelte tilbage. Lad din advokat udarbejde eller gennemgå den — underskriv aldrig arras uden juridiske øjne på.
6. Afslut hos notaren. Du underskriver escritura de compraventa, afleverer nøglerne og modtager restbeløbet. På dette tidspunkt tilbageholder køberen 3%, hvis du er ikke-resident (se nedenfor), og et eventuelt restlån indfries af provenuet.
7. Afregn skatterne. Plusvalía municipal anmeldes til kommunen inden 30 dage, og din kapitalgevinst afregnes med skattekontoret på Modelo 210. Din advokat håndterer normalt begge.

Hvad det koster at sælge

Tallene nedenfor er de omkostninger, en sælger bærer. Køberen betaler købsskatterne (ITP eller IVA), notaren og tinglysningen, så dem har du ikke.

Omkostning	Typisk beløb	Bemærkning
Ejendomsmæglersalær	~5% + 21% IVA	Markedsføring, fremvisninger, forhandling og papirarbejde frem til overdragelse.
Energicertifikat	€60–150	Påkrævet før annøncering; gyldigt i ti år.
Advokat	~1% eller fast honørar	Kontrakter, kontroller, Modelo 210, repræsentation (også via fuldmagt).
Plusvalía municipal	Varierer pr. kommune	På stigningen i grundværdien; intet hvis du solgte med tab.
Indfrielse af lån	~€300–1.000	Kun hvis der stadig er tinglyst et lån i boligen.
Kapitalgevinstskat	19% af gevinsten	Af din fortjeneste, ikke salgsprisen — se nedenfor.

Kapitalgevinstskat og 3%-tilbageholdelsen

Sælger du for mere, end du gav, er fortjenesten skattepligtig. For ikke-residenter er satsen 19% flat af nettogevinsten, uanset hvilket land du bor i. Den 19% kontra 24%, du måske har læst om, gælder anden indkomst som leje — ikke gevinsten ved et boligsalg, som er 19% for alle.

Gevinsten er ikke bare salgspris minus købspris. Du starter fra den pris, du oprindeligt gav, lægger de omkostninger til, du betalte ved købet (overdragelsesafgift eller IVA, notar, tinglysning, advokat og mægler), og lægger større forbedringer til, som du kan dokumentere med fakturaer. Fra salgssiden trækker du dine salgsomkostninger fra — mæglersalær, advokat og plusvalía. Det, der er tilbage, er den gevinst, de 19% beregnes af. Løbende vedligeholdelse tæller ikke, og inflationsindeksering blev fjernet for boliger købt efter 1995, så gem hver eneste faktura.

3%-tilbageholdelsen. Når sælger er ikke-resident, skal køberen tilbageholde 3% af den aftalte pris og betale den til skattekontoret på Modelo 211 inden en måned efter overdragelsen. Det er ikke en ekstra skat — det er et forskud på din kapitalgevinstregning, og køberen giver dig en stemplet kopi som dokumentation. Du (eller din advokat) indsender derefter Modelo 210 for at angive den reelle gevinst, med frist tre måneder efter den ene-måneds-frist, og modregner de 3% som et tilgodehavende. Er de 3% mere end den skyldige skat — hvilket er almindeligt, især hvis du har haft lille eller ingen fortjeneste — får du det overskydende tilbage, men tilbagebetalinger kan tage seks til tolv måneder. Er skatten højere, betaler du forskellen.

Spanske skatteresidenter beskattes anderledes: gevinsten lægges på opsparingsskalaen, fra 19% af de første €6.000 op til 30% af den del, der ligger over €300.000, og lempelser som fritagelse ved geninvestering i egen bolig eller fritagelsen for ejere over 65 kan gælde. Nogle af dem kan nå EU/EØS-ikke-residenter i begrænsede tilfælde. Det er sagsspecifikt, så bekræft din egen situation med en advokat. De nationale regler er offentliggjort af Agencia Tributaria (ikke-residenter).

Plusvalía municipal forklaret

Plusvalía municipal (dens officielle navn er IIVTNU) er en separat, lokal skat på stigningen i værdien af den bymæssige grund — ikke bygningen — i de år, du ejede den. Den betales til kommunen og er juridisk sælgers skat. Men når sælger er ikke-resident, bliver køberen den subsidiære skattepligtige, så i praksis afregnes den normalt af provenuet ved overdragelsen.

Siden reformen i 2021 er der to måder at beregne den på. Den objektive metode tager grundens valor catastral og ganger den med en koefficient, kommunen fastætter efter, hvor mange år du ejede boligen. Den reelle metode tager den faktiske stigning i grundværdien mellem det, du gav, og det, du solgte for. Du har ret til at betale den laveste af de to, og var der slet ingen stigning — du solgte med tab — skal skatten ikke betales, forudsat du anmelder salget og viser skødet. Beløbet varierer mellem kommuner, så Mijas, Marbella og Estepona fastætter hver deres koefficienter og satser; den valor catastral, der ligger bag, kommer fra Dirección General del Catastro. Regionale skatter på salget overvåges af Agencia Tributaria de Andalucía.

Beregn dit nettoprovenu

Det, du reelt går derfra med, er salgsprisen, minus et eventuelt restlån, minus omkostningerne ovenfor, minus kapitalgevinstskatten af din fortjeneste. For et typisk salg med en beskeden gevinst betyder det normalt, at du beholder et godt stykke over 90% af prisen, men det præcise tal afhænger af din købspris, plusvalía i din kommune og hvor stor fortjenesten er.

I stedet for at gætte på bagsiden af en konvolut kan du køre det gennem vores omkostningsberegner for Costa del Sol, som regner begge sider af en handel ud, og bede os om en gratis vurdering, så udgangsprisen er realistisk, og nettotallet betyder noget.

Typiske fejl at undgå

En håndfuld undgåelige fejl koster sælgere rigtige penge. Overprissning er den store: en bolig, der lanceres for højt, bliver gammel og sælger for mindre, end en velprissat ville have gjort. At gå på markedet uden papirerne er den næste — en køber, der er klar, venter ikke på et manglende energicertifikat eller en ejerforeningsattest. Mange ikke-residenter får aldrig de 3%, de havde til gode, tilbage, fordi ingen indsendte Modelo 210; det er penge efterladt hos skattekontoret. Ejere glemmer også, at købsomkostninger og dokumenterede forbedringer reducerer den skattepligtige gevinst, så de betaler for meget i kapitalgevinstskat for nogle gamle fakturaers skyld. Og ingen bør underskrive en arras-kontrakt uden, at en advokat læser den først.

Spørgsmål folk stiller

Hvad koster det at sælge en bolig i Spanien?

Regn med cirka 5 til 7% af salgsprisen til gebyrer og lokale skatter — hovedsageligt ejendomsmæglersalær (cirka 5% plus 21% IVA), energicertifikatet, plusvalía municipal og advokatomkostninger — plus kapitalgevinstskat på 19% af en eventuel fortjeneste. Solgte du med lille eller ingen gevinst, er kapitalgevinstdelen lille eller nul.

Hvor meget kapitalgevinstskat betaler ikke-residenter ved salg?

19% flat af nettogevinsten, uanset nationalitet eller bopælsland. Gevinsten er salgsprisen minus din oprindelige købspris og -omkostninger, minus dine salgsomkostninger, minus dokumenterede forbedringer — ikke 19% af hele salgsprisen.

Hvad er 3%-tilbageholdelsen ved salg som ikke-resident?

Når sælger er ikke-resident, tilbageholder køberen 3% af den aftalte pris ved overdragelsen og betaler den til skattekontoret på Modelo 211 inden en måned. Det er et forskud på din kapitalgevinstskat, ikke en ekstra omkostning. Du indsender derefter Modelo 210 for at angive den reelle gevinst og får enten det overskydende tilbage eller betaler forskellen.

Hvad er plusvalía municipal, og hvem betaler den?

Det er en kommunal skat på stigningen i grundens værdi i din ejertid. Det er sælgers skat, men når sælger er ikke-resident, er køberen den subsidiære skattepligtige, så den afregnes normalt af provenuet. Solgte du med tab, er der intet at betale, forudsat du anmelder det.

Skal jeg bruge et energicertifikat for at sælge?

Ja. Et registreret energicertifikat er påkrævet, før boligen må annønceres, og dens mærkning skal fremgå af annoncen. Det koster cirka €60 til €150 og er gyldigt i ti år.

Kan jeg sælge min spanske bolig fra udlandet?

Ja. Du kan give din advokat fuldmagt (poder) til at underskrive skødet og håndtere skatterne på dine vegne, så du ikke behøver at rejse til overdragelsen. Mange af vores sælgere gennemfører helt på afstand.

Denne guide er generel information om salg af bolig på Costa del Sol i 2026, ikke skatte- eller juridisk rådgivning. Satser, koefficienter og regler ændrer sig, og hver situation er forskellig, så bekræft din egen situation med en uafhængig advokat eller gestor, før du handler. Kilder: Agencia Tributaria (ikke-residenter) om kapitalgevinst, Modelo 210 og 3%-tilbageholdelsen (Modelo 211); Dirección General del Catastro om valor catastral; Agencia Tributaria de Andalucía om regional overdragelsesafgift. Kontrolleret 10. oktober 2026.