Køb af bolig på Costa del Sol: den komplette køberguide

Skrevet af Mikael Hansen, Plexo Properties. Senest opdateret september 2026.

Hvad et boligkøb i Spanien indebærer

At købe bolig i Spanien er en notarial proces og ikke en udveksling af kontrakter mellem to advokater som i Storbritannien eller Irland. Handlen bliver endelig, når begge parter underskriver escritura pública de compraventa foran en notar, som kontrollerer identiteter og skøde og derefter sender det til tinglysning. En udenlandsk køber har brug for tre ting inden den dag: et NIE, en spansk bankkonto og en uafhængig advokat, der kun repræsenterer køberen.

Den vigtigste enkeltbeslutning er den juridiske rådgivning. Notaren bekræfter, at skødet er korrekt udformet, men rådgiver dig ikke og undersøger ikke gæld, ulovligt byggeri eller manglende tilladelser. Det er advokatens opgave. På Costa del Sol, hvor en stor del af køberne ikke er bosiddende i Spanien, og hvor mange boliger er gensalg eller nybyggeri købt før opførelse, er en uafhængig advokat det, der adskiller et rent køb fra en dyr overraskelse.

Købsprocessen trin for trin

1. Skaf dit NIE og en spansk bankkonto

NIE (Número de Identidad de Extranjero) er dit spanske skatteidentifikationsnummer, og intet kan underskrives uden det. Du kan ansøge på et spansk konsulat i dit hjemland eller på en national politistation i Spanien med formular EX-15 og betaling af tasa modelo 790, código 012, som er 9,84 euro. Regn med et par ugers ventetid. En spansk bankkonto er nødvendig for at betale depositum, restbeløb og de løbende udgifter som IBI og fællesudgifter.

2. Vælg en uafhængig advokat

Vælg en advokat, der ikke har forbindelse til sælger, bygherre eller mægler. Advokaten står for due diligence, gennemgår hver kontrakt inden du underskriver, opbevarer midler hvor det er relevant og repræsenterer dig ved handlens afslutning, personligt eller ved fuldmagt hvis du ikke kan være til stede. Aftal honoraret skriftligt fra start. Omkring 1 procent af prisen plus IVA er det sædvanlige niveau.

3. Reservér boligen

Når du har valgt en bolig, tager en reservationskontrakt (contrato de reserva) den af markedet i en kort periode, mens undersøgelserne kører. Du betaler et reservationsgebyr, ofte mellem 3.000 og 6.000 euro, som senere fratrækkes prisen. Lad din advokat læse reservationskontrakten, inden du betaler, for den fastsætter allerede frister og vilkår for fortabelse.

4. Due diligence

Inden du forpligter dig yderligere, bekræfter din advokat, at sælger er den tinglyste ejer, indhenter en nota simple fra tinglysningen og kontrollerer, at boligen er fri for gæld, pantehæftelser, udlæg og restancer til ejerforeningen. Advokaten verificerer, at boligen er lovligt opført og har tilladelse, at beskrivelsen svarer til Catastro, og at IBI og forsyninger er betalt. Ved gensalg er det her, problemerne kommer frem. Ved nybyggeri bekræfter advokaten bygherrens bankgaranti for ratebetalinger.

5. Underskriv den private købskontrakt

Når due diligence er i orden, underskriver begge parter den private købskontrakt (contrato privado de compraventa), som regel med et depositum på 10 procent. Det er normalt en arras-kontrakt efter artikel 1454 i Código Civil: springer køberen fra, mistes depositummet, og springer sælgeren fra, betales det dobbelte tilbage. Kontrakten fastlægger prisen, afslutningsdatoen og præcis hvad der er inkluderet.

6. Gennemfør hos notaren

På afslutningsdagen underskriver køber og sælger escritura pública foran notaren, restbeløbet betales, og nøglerne skifter hænder. Er der et lån involveret, underskrives det ved samme møde. Notaren indsender derefter skødet til tinglysning elektronisk.

7. Betal skatterne og tinglys skødet

Inden for 30 arbejdsdage efter afslutningen betaler du købsskatten, ITP ved gensalg eller AJD ved nybyggeri, og skødet tinglyses fuldt ud i dit navn. Din advokat eller en gestoría står normalt for det. Bagefter overfører du forsyninger og IBI til dit navn og tegner en indboforsikring.

Skatter og gebyrer på Costa del Sol

Købsprisen er ikke hele omkostningen. Sæt 10 til 12 procent til side oven i prisen til skat og transaktionsomkostninger, og lidt mere hvis du køber med lån. Skatten afhænger helt af, om boligen er et gensalg eller et nybyggeri.

Omkostning	Gensalgsbolig	Nybyggeri (første salg)
Købsskat	ITP 7 procent	IVA 10 procent plus AJD 1,2 procent
Notargebyrer	Fastsat efter officiel takst, cirka 0,1 til 0,5 procent
Tinglysningsgebyrer	Fastsat efter officiel takst, cirka 0,1 til 0,4 procent
Advokathonorar	Omkring 1 procent plus IVA
Tommelfingerregel, samlet ekstraomkostning	Cirka 10 procent	Cirka 12 til 13 procent

De 7 procent ITP for gensalg er en fast sats, der har været gældende i hele Andalusien siden 28. april 2021, bekræftet af Junta de Andalucía. Der findes reducerede satser: 6 procent på en bolig, hvis beskatningsværdi ikke overstiger 150.000 euro, og 3,5 procent for købere under 35 år, der køber deres faste bopæl inden for samme grænse. Nybyggeri falder uden for ITP og bærer i stedet IVA på 10 procent plus AJD på 1,2 procent. Vores omkostningsberegner regner totalen ud for en konkret pris.

Valor de referencia og din skatteregning

Siden 2022 opkræves ITP og AJD af det højeste af den pris, du betaler, eller Catastros valor de referencia, ikke automatisk af prisen. Valor de referencia er en værdi, som Dirección General del Catastro tildeler næsten hver bolig, og du kan slå den op, inden du køber. Er den højere end den aftalte pris, beregnes skatten af det højere beløb, så det er værd at tjekke tidligt frem for at blive overrasket ved afslutningen. Mener du, at den er sat for højt, kan du betale efter den og derefter klage.

Hvem betaler hvad, hvis du optager lån

Siden låneloven fra 2019 (Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario) bærer långiver størstedelen af omkostningerne ved at oprette lånet. Ifølge Banco de España er fordelingen fastsat ved lov.

Omkostning	Hvem betaler
AJD-skat på lånet	Banken
Notargebyr for lånedokumentet	Banken
Tinglysningsgebyr for lånet	Banken
Gestoría (administrativ behandling)	Banken
Vurdering af boligen (tasación)	Køberen
Din egen kopi af dokumentet	Køberen

Ikke-bosiddende kan normalt låne op til omkring 60 til 70 procent af vurderingen mod cirka 80 procent for bosiddende, så planlæg udbetalingen derefter. Vurderingen, tasación, er den væsentligste låneomkostning, der falder på dig.

Almindelige fejl, du skal undgå

De tilbagevendende problemer på denne kyst kan undgås. At underskrive en reservations- eller privat kontrakt, før en advokat har læst den, er det første, for disse dokumenter binder dig allerede. At tro, at notaren varetager dine interesser, er det andet, for notaren er neutral. Kun at budgettere med prisen og glemme de 10 til 12 procent i omkostninger er det tredje. Ved gensalg kan manglende kontrol af restancer til ejerforeningen eller en uindregistreret tilbygning overføre en andens problem til dig. Ved nybyggeri købt før opførelse efterlader betaling til en bygherre uden bankgaranti for dine ratebetalinger dine penge ubeskyttede, hvis projektet går i stå. Alle disse fanges af almindelig due diligence.

Nybyggeri eller gensalg

Begge veje er almindelige på Costa del Sol, og det rigtige valg afhænger af din tidsplan og din lyst til processen.

	Nybyggeri	Gensalg
Købsskat	10 procent IVA plus 1,2 procent AJD	7 procent ITP
Stand	Helt ny, moderne standard, garanti	Etableret, ofte i et mere modent kvarter
Tidsplan	Køb før opførelse kan betyde ventetid og ratebetalinger	Flyt ind ved afslutningen
Forhandling	Prisen er som regel fast hos bygherren	Mere plads til forhandling
Bedst til	Købere der vil have nyt og indflytningsklart, og investorer i nybyggeri	Købere der vil se den præcise bolig og handle hurtigt

Overvejer du et køb før opførelse, gennemgår vores note om hvad du skal overveje ved off-plan-køb de garantier, du skal bede om, og du kan se aktuelle nybyggerier eller den bredere Costa del Sol-områdeguide for at indsnævre en beliggenhed.

Spørgsmål vi ofte får

Hvor store er de samlede omkostninger ved at købe bolig i Spanien?

Afsæt 10 til 12 procent af købsprisen oven i selve prisen. Ved et gensalg i Andalusien er den største enkeltpost de 7 procent ITP i overdragelsesskat plus notar-, tinglysnings- og advokathonorar. Ved nybyggeri er det 10 procent IVA plus 1,2 procent AJD, hvilket skubber totalen tættere på 12 til 13 procent. Køb med lån tilføjer omkostningen til vurderingen.

Skal jeg have et NIE for at købe bolig i Spanien?

Ja. NIE (Número de Identidad de Extranjero) er dit spanske skattenummer og kræves for at underskrive skødet, betale skatterne og oprette forsyningskonti. Du ansøger med formular EX-15 og betaler tasa modelo 790, código 012, på 9,84 euro, enten på et spansk konsulat i udlandet eller på en national politistation i Spanien. Regn med et par uger.

Hvad er overdragelsesskatten i Andalusien?

For en gensalgsbolig er ITP en fast sats på 7 procent i hele Andalusien, gældende siden 28. april 2021. En reduceret sats på 6 procent gælder, hvor beskatningsværdien ikke overstiger 150.000 euro, og 3,5 procent for købere under 35 år, der køber deres faste bopæl inden for den grænse. Nybyggeri betaler 10 procent IVA plus 1,2 procent AJD i stedet for ITP.

Beregnes skatten af den pris, jeg betaler, eller af Catastro-værdien?

Siden 2022 opkræves skatten af det højeste af den aftalte pris eller Catastros valor de referencia. Du kan slå valor de referencia op for en konkret bolig på Catastros hjemmeside, inden du forpligter dig, hvilket undgår en overraskelse ved afslutningen, hvis den ligger over prisen.

Har jeg virkelig brug for en advokat, eller er notaren nok?

Du har brug for en uafhængig advokat. Notaren er neutral og bekræfter, at skødet er korrekt underskrevet, men undersøger ikke gæld, ulovligt byggeri, tilladelser eller restancer til ejerforeningen og rådgiver dig ikke. En uafhængig advokat, der kun repræsenterer dig, står for due diligence og gennemgår hver kontrakt, inden du underskriver. På Costa del Sol er det fast praksis for købere, der ikke er bosiddende i Spanien.

Hvem betaler låneomkostningerne i Spanien?

Efter Ley 5/2019 betaler banken AJD-skatten på lånet, notargebyret for lånedokumentet, tinglysningsgebyret og gestoría. Låntageren betaler for vurderingen af boligen, tasación, og en eventuel kopi af dokumentet. Ikke-bosiddende kan typisk låne omkring 60 til 70 procent af vurderingen.