Kjøpe bolig på Costa del Sol: den komplette kjøpeguiden

Skrevet av Mikael Hansen, Plexo Properties. Sist oppdatert september 2026.

Hva et boligkjøp i Spania innebærer

Å kjøpe bolig i Spania er en notarial prosess, ikke en utveksling av kontrakter mellom to advokater slik som i Storbritannia eller Irland. Handelen blir endelig når begge parter signerer escritura pública de compraventa foran en notar, som kontrollerer identiteter og skjøte og deretter sender det til tinglysing. En utenlandsk kjøper trenger tre ting før den dagen: et NIE, en spansk bankkonto og en uavhengig advokat som bare representerer kjøperen.

Den viktigste enkeltbeslutningen er den juridiske bistanden. Notaren bekrefter at skjøtet er korrekt utformet, men gir deg ikke råd og undersøker ikke gjeld, ulovlig bygging eller manglende tillatelser. Det er advokatens oppgave. På Costa del Sol, der en stor andel av kjøperne ikke er bosatt i Spania, og der mange boliger er bruktboliger eller nybygg kjøpt før oppføring, er en uavhengig advokat det som skiller et rent kjøp fra en dyr overraskelse.

Kjøpsprosessen trinn for trinn

1. Skaff NIE og en spansk bankkonto

NIE (Número de Identidad de Extranjero) er ditt spanske skatteidentifikasjonsnummer, og ingenting kan signeres uten det. Du kan søke på et spansk konsulat i hjemlandet eller på en nasjonal politistasjon i Spania med skjema EX-15 og betaling av tasa modelo 790, código 012, som er 9,84 euro. Regn med et par ukers ventetid. En spansk bankkonto trengs for å betale depositum, restbeløp og de løpende utgiftene som IBI og fellesutgifter.

2. Engasjer en uavhengig advokat

Velg en advokat som ikke har tilknytning til selger, utbygger eller megler. Advokaten står for due diligence, gjennomgår hver kontrakt før du signerer, oppbevarer midler der det er aktuelt og representerer deg ved gjennomføringen, personlig eller ved fullmakt hvis du ikke kan være til stede. Avtal honoraret skriftlig fra start. Rundt 1 prosent av prisen pluss IVA er det vanlige nivået.

3. Reserver boligen

Når du har valgt en bolig, tar en reservasjonskontrakt (contrato de reserva) den av markedet i en kort periode mens undersøkelsene pågår. Du betaler et reservasjonsgebyr, ofte mellom 3 000 og 6 000 euro, som senere trekkes fra prisen. La advokaten din lese reservasjonskontrakten før du betaler, for den fastsetter allerede frister og vilkår for tap av depositum.

4. Due diligence

Før du forplikter deg videre, bekrefter advokaten din at selger er den tinglyste eieren, henter en nota simple fra tinglysingen og kontrollerer at boligen er fri for gjeld, pantheftelser, utlegg og restanser til sameiet. Advokaten verifiserer at boligen er lovlig oppført og har tillatelse, at beskrivelsen stemmer med Catastro, og at IBI og strøm/vann er betalt. Ved bruktboliger er det her problemene kommer frem. Ved nybygg bekrefter advokaten utbyggerens bankgaranti for delbetalinger.

5. Signer den private kjøpekontrakten

Når due diligence er i orden, signerer begge parter den private kjøpekontrakten (contrato privado de compraventa), vanligvis med et depositum på 10 prosent. Det er normalt en arras-kontrakt etter artikkel 1454 i Código Civil: trekker kjøperen seg, tapes depositumet, og trekker selgeren seg, betales det dobbelte tilbake. Kontrakten fastsetter prisen, gjennomføringsdatoen og nøyaktig hva som er inkludert.

6. Fullfør hos notaren

På gjennomføringsdagen signerer kjøper og selger escritura pública foran notaren, restbeløpet betales, og nøklene skifter hender. Er et lån involvert, signeres det på samme møte. Notaren sender deretter skjøtet til tinglysing elektronisk.

7. Betal skattene og tinglys skjøtet

Innen 30 virkedager etter gjennomføringen betaler du kjøpsskatten, ITP ved bruktbolig eller AJD ved nybygg, og skjøtet tinglyses fullt ut i ditt navn. Advokaten din eller en gestoría står normalt for dette. Etterpå overfører du strøm/vann og IBI til ditt navn og tegner en innboforsikring.

Skatter og gebyrer på Costa del Sol

Kjøpesummen er ikke hele kostnaden. Sett av 10 til 12 prosent på toppen til skatt og transaksjonskostnader, og litt mer hvis du kjøper med lån. Skatten avhenger helt av om boligen er en bruktbolig eller et nybygg.

Kostnad	Bruktbolig	Nybygg (førstegangssalg)
Kjøpsskatt	ITP 7 prosent	IVA 10 prosent pluss AJD 1,2 prosent
Notargebyrer	Fastsatt etter offisiell takst, rundt 0,1 til 0,5 prosent
Tinglysingsgebyrer	Fastsatt etter offisiell takst, rundt 0,1 til 0,4 prosent
Advokathonorar	Rundt 1 prosent pluss IVA
Tommelfingerregel, samlet tilleggskostnad	Cirka 10 prosent	Cirka 12 til 13 prosent

De 7 prosent ITP for bruktboliger er en fast sats som har vært gjeldende i hele Andalusia siden 28. april 2021, bekreftet av Junta de Andalucía. Det finnes reduserte satser: 6 prosent på en bolig hvis beskatningsverdi ikke overstiger 150 000 euro, og 3,5 prosent for kjøpere under 35 år som kjøper sin faste bolig innenfor samme grense. Nybygg faller utenfor ITP og bærer i stedet IVA på 10 prosent pluss AJD på 1,2 prosent. Vår kostnadskalkulator regner ut totalen for en konkret pris.

Valor de referencia og skatteregningen din

Siden 2022 kreves ITP og AJD av det høyeste av prisen du betaler eller Catastros valor de referencia, ikke automatisk av prisen. Valor de referencia er en verdi som Dirección General del Catastro tildeler nesten hver bolig, og du kan slå den opp før du kjøper. Er den høyere enn den avtalte prisen, beregnes skatten av det høyere beløpet, så det er verdt å sjekke tidlig fremfor å bli overrasket ved gjennomføringen. Mener du at den er satt for høyt, kan du betale etter den og deretter klage.

Hvem betaler hva hvis du tar opp lån

Siden låneloven fra 2019 (Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario) bærer långiver størstedelen av kostnadene ved å opprette lånet. Ifølge Banco de España er fordelingen fastsatt ved lov.

Kostnad	Hvem betaler
AJD-skatt på lånet	Banken
Notargebyr for lånedokumentet	Banken
Tinglysingsgebyr for lånet	Banken
Gestoría (administrativ behandling)	Banken
Verdivurdering av boligen (tasación)	Kjøperen
Din egen kopi av dokumentet	Kjøperen

Ikke-bosatte kan vanligvis låne opptil rundt 60 til 70 prosent av verdivurderingen, mot cirka 80 prosent for bosatte, så planlegg egenkapitalen deretter. Verdivurderingen, tasación, er den viktigste lånekostnaden som faller på deg.

Vanlige feil du bør unngå

De gjentakende problemene på denne kysten kan unngås. Å signere en reservasjons- eller privat kontrakt før en advokat har lest den er det første, for disse dokumentene binder deg allerede. Å tro at notaren ivaretar interessene dine er det andre, for notaren er nøytral. Å bare budsjettere med prisen og glemme de 10 til 12 prosentene i kostnader er det tredje. Ved bruktboliger kan manglende kontroll av restanser til sameiet eller et uregistrert påbygg overføre en annens problem til deg. Ved nybygg kjøpt før oppføring etterlater betaling til en utbygger uten bankgaranti for delbetalingene dine pengene dine ubeskyttet hvis prosjektet stopper opp. Alle disse fanges av alminnelig due diligence.

Nybygg eller bruktbolig

Begge veier er vanlige på Costa del Sol, og det riktige valget avhenger av tidsplanen din og hvor mye du orker av prosessen.

	Nybygg	Bruktbolig
Kjøpsskatt	10 prosent IVA pluss 1,2 prosent AJD	7 prosent ITP
Stand	Helt ny, moderne standard, garanti	Etablert, ofte i et mer modent nabolag
Tidsplan	Kjøp før oppføring kan bety ventetid og delbetalinger	Flytt inn ved gjennomføringen
Forhandling	Prisen er som regel fast hos utbyggeren	Mer rom for forhandling
Best for	Kjøpere som vil ha nytt og innflyttingsklart, og investorer i nybygg	Kjøpere som vil se den konkrete boligen og handle raskt

Vurderer du et kjøp før oppføring, går vår note om hva du bør vurdere ved off-plan-kjøp gjennom garantiene du bør be om, og du kan se aktuelle nybygg eller den bredere Costa del Sol-områdeguiden for å snevre inn en beliggenhet.

Spørsmål folk stiller

Hvor store er de samlede kostnadene ved å kjøpe bolig i Spania?

Sett av 10 til 12 prosent av kjøpesummen på toppen av selve prisen. Ved en bruktbolig i Andalusia er den største enkeltposten de 7 prosentene ITP i overdragelsesskatt pluss notar-, tinglysings- og advokathonorar. Ved nybygg er det 10 prosent IVA pluss 1,2 prosent AJD, som skyver totalen nærmere 12 til 13 prosent. Kjøp med lån legger til kostnaden for verdivurderingen.

Trenger jeg et NIE for å kjøpe bolig i Spania?

Ja. NIE (Número de Identidad de Extranjero) er ditt spanske skattenummer og kreves for å signere skjøtet, betale skattene og opprette strøm- og vannabonnement. Du søker med skjema EX-15 og betaler tasa modelo 790, código 012, på 9,84 euro, enten på et spansk konsulat i utlandet eller på en nasjonal politistasjon i Spania. Regn med et par uker.

Hva er overdragelsesskatten i Andalusia?

For en bruktbolig er ITP en fast sats på 7 prosent i hele Andalusia, gjeldende siden 28. april 2021. En redusert sats på 6 prosent gjelder der beskatningsverdien ikke overstiger 150 000 euro, og 3,5 prosent for kjøpere under 35 år som kjøper sin faste bolig innenfor den grensen. Nybygg betaler 10 prosent IVA pluss 1,2 prosent AJD i stedet for ITP.

Beregnes skatten av prisen jeg betaler, eller av Catastro-verdien?

Siden 2022 kreves skatten av det høyeste av den avtalte prisen eller Catastros valor de referencia. Du kan slå opp valor de referencia for en konkret bolig på Catastros nettsted før du forplikter deg, noe som unngår en overraskelse ved gjennomføringen hvis den ligger over prisen.

Trenger jeg virkelig en advokat, eller holder det med notaren?

Du trenger en uavhengig advokat. Notaren er nøytral og bekrefter at skjøtet er korrekt signert, men undersøker ikke gjeld, ulovlig bygging, tillatelser eller restanser til sameiet og gir deg ikke råd. En uavhengig advokat som bare representerer deg, står for due diligence og gjennomgår hver kontrakt før du signerer. På Costa del Sol er dette fast praksis for kjøpere som ikke er bosatt i Spania.

Hvem betaler lånekostnadene i Spania?

Etter Ley 5/2019 betaler banken AJD-skatten på lånet, notargebyret for lånedokumentet, tinglysingsgebyret og gestoría. Låntakeren betaler for verdivurderingen av boligen, tasación, og en eventuell kopi av dokumentet. Ikke-bosatte kan typisk låne rundt 60 til 70 prosent av verdivurderingen.