Salg av bolig på Costa del Sol: den komplette selgerguiden

Av Mikael Hansen, Plexo Properties · Sist oppdatert 10. oktober 2026

Å selge en bolig i Spania er greit når du kjenner rekkefølgen, men det er ikke det samme som å selge hjemme. Et par skatter er spesifikke for Spania, én av dem holdes tilbake av kjøperen i stedet for å betales av deg, og papirarbeidet må være klart før du går ut i markedet. Denne guiden gjennomgår hele prosessen, hva det koster, hvordan gevinstskatten og 3%-tilbakeholdet faktisk fungerer, og hvordan du regner ut hva du sitter igjen med.

Hva salg i Spania innebærer

Enkelt sagt er salg tre ting som løper parallelt: å presentere boligen og finne en kjøper, å få det juridiske papirarbeidet på plass, og å gjøre opp skattene som faller ved et salg. Det første er der en god megler tjener honoraret sitt. Det andre og tredje er der de fleste overraskelsene bor for en eier som selger fra utlandet, fordi to av skattene — gevinst og plusvalía — er spesielle for Spania, og gevinstskatten kreves delvis inn ved overdragelsen gjennom et tilbakehold kjøperen gjør. Få papirene klare tidlig, så går selve salget raskt: en bruktbolig overdras typisk seks til ti uker etter at du har akseptert et bud.

Salgsprosessen trinn for trinn

Rekkefølgen er viktig, for en kjøper som er klar til å gå videre, venter ikke mens du jager et manglende sertifikat.

1. Prissett på reelle data. Ikke på hva naboen ber om, men på hva sammenlignbare boliger faktisk er solgt for. En overpriset bolig blir liggende og ender med å selge for mindre enn en realistisk priset. Be oss om en gratis verdivurdering med de sammenlignbare salgene bak.
2. Få papirer og energisertifikat klare. Skjøtet (escritura), en nyere nota simple fra tinglysingen, siste IBI-regning, sameieattest, strømregninger og energisertifikatet, som er påkrevd før boligen kan annonseres.
3. Gå ut i markedet med en megler. Profesjonell fotografering, de riktige portalene og databasen, visninger håndtert og kjøperen kvalifisert før du bruker tid på dem. Avtal honorar og vilkår skriftlig — hos oss er det ingen eksklusivitetsbinding.
4. Aksepter et bud og ta en reservasjon. Et reservasjonsdepositum tar boligen av markedet mens kjøperens advokat gjør sine kontroller.
5. Signer den private kontrakten (contrato de arras). Kjøperen betaler vanligvis rundt 10% her. Trekker de seg, mister de beløpet; trekker du deg, betaler du det dobbelte tilbake. La advokaten din utforme eller gjennomgå den — signer aldri arras uten juridiske øyne på.
6. Fullfør hos notaren. Du signerer escritura de compraventa, leverer nøklene og mottar restbeløpet. På dette tidspunktet holder kjøperen tilbake 3% hvis du er ikke-resident (se nedenfor), og et eventuelt restlån innfris av provenyet.
7. Gjør opp skattene. Plusvalía municipal meldes til kommunen innen 30 dager, og gevinsten din gjøres opp med skattekontoret på Modelo 210. Advokaten din håndterer vanligvis begge.

Hva det koster å selge

Tallene nedenfor er kostnadene en selger bærer. Kjøperen betaler kjøpsskattene (ITP eller IVA), notaren og tinglysingen, så dem har du ikke.

Kostnad	Typisk beløp	Merknad
Eiendomsmeglerhonorar	~5% + 21% IVA	Markedsføring, visninger, forhandling og papirarbeid frem til overdragelse.
Energisertifikat	€60–150	Påkrevd før annonsering; gyldig i ti år.
Advokat	~1% eller fast honorar	Kontrakter, kontroller, Modelo 210, representasjon (også via fullmakt).
Plusvalía municipal	Varierer per kommune	På økningen i tomteverdien; ingenting hvis du solgte med tap.
Innfrielse av lån	~€300–1.000	Bare hvis det fortsatt er tinglyst et lån i boligen.
Gevinstskatt	19% av gevinsten	Av fortjenesten din, ikke salgsprisen — se nedenfor.

Gevinstskatt og 3%-tilbakeholdet

Selger du for mer enn du ga, er fortjenesten skattepliktig. For ikke-residenter er satsen 19% flatt av nettogevinsten, uansett hvilket land du bor i. De 19% mot 24% du kanskje har lest om, gjelder annen inntekt som leie — ikke gevinsten ved et boligsalg, som er 19% for alle.

Gevinsten er ikke bare salgspris minus kjøpspris. Du starter fra prisen du opprinnelig ga, legger til kostnadene du betalte ved kjøpet (overdragelsesavgift eller IVA, notar, tinglysing, advokat og megler), og legger til større påkostninger du kan dokumentere med fakturaer. Fra salgssiden trekker du fra salgskostnadene dine — meglerhonorar, advokat og plusvalía. Det som står igjen, er gevinsten de 19% beregnes av. Løpende vedlikehold teller ikke, og inflasjonsindeksering ble fjernet for boliger kjøpt etter 1995, så ta vare på hver eneste faktura.

3%-tilbakeholdet. Når selger er ikke-resident, må kjøperen holde tilbake 3% av den avtalte prisen og betale den til skattekontoret på Modelo 211 innen en måned etter overdragelsen. Det er ikke en ekstra skatt — det er et forskudd på gevinstregningen din, og kjøperen gir deg en stemplet kopi som dokumentasjon. Du (eller advokaten din) leverer deretter Modelo 210 for å oppgi den reelle gevinsten, med frist tre måneder etter én-måneds-fristen, og motregner de 3% som et tilgodehavende. Er de 3% mer enn skatten som skyldes — noe som er vanlig, særlig hvis du hadde liten eller ingen fortjeneste — får du det overskytende tilbake, men tilbakebetalinger kan ta seks til tolv måneder. Er skatten høyere, betaler du differansen.

Spanske skatteresidenter beskattes annerledes: gevinsten legges på sparesatsskalaen, fra 19% av de første €6.000 opp til 30% av delen over €300.000, og lempninger som fritak ved reinvestering i egen bolig eller fritaket for eiere over 65 kan gjelde. Noen av dem kan nå EU/EØS-ikke-residenter i begrensede tilfeller. Dette er saksspesifikt, så bekreft din egen situasjon med en advokat. De nasjonale reglene er publisert av Agencia Tributaria (ikke-residenter).

Plusvalía municipal forklart

Plusvalía municipal (det offisielle navnet er IIVTNU) er en egen, lokal skatt på økningen i verdien av den bymessige tomten — ikke bygningen — i årene du eide den. Den betales til kommunen og er juridisk selgers skatt. Men når selger er ikke-resident, blir kjøperen den subsidiære skattepliktige, så i praksis gjøres den vanligvis opp av provenyet ved overdragelsen.

Siden reformen i 2021 er det to måter å beregne den på. Den objektive metoden tar tomtens valor catastral og ganger den med en koeffisient kommunen fastsetter etter hvor mange år du eide boligen. Den reelle metoden tar den faktiske økningen i tomteverdien mellom det du ga og det du solgte for. Du har rett til å betale den laveste av de to, og var det ingen økning i det hele tatt — du solgte med tap — skal skatten ikke betales, forutsatt at du melder salget og viser skjøtet. Beløpet varierer mellom kommuner, så Mijas, Marbella og Estepona fastsetter hver sine koeffisienter og satser; den valor catastral som ligger bak, kommer fra Dirección General del Catastro. Regionale skatter på salget overvåkes av Agencia Tributaria de Andalucía.

Regn ut nettoprovenyet ditt

Det du faktisk går derfra med, er salgsprisen, minus et eventuelt restlån, minus kostnadene over, minus gevinstskatten av fortjenesten din. For et typisk salg med en beskjeden gevinst betyr det vanligvis at du beholder godt over 90% av prisen, men det nøyaktige tallet avhenger av kjøpsprisen din, plusvalía i din kommune og hvor stor fortjenesten er.

I stedet for å gjette på baksiden av en konvolutt kan du kjøre det gjennom vår kostnadskalkulator for Costa del Sol, som regner ut begge sider av en handel, og be oss om en gratis verdivurdering, slik at utgangsprisen er realistisk og nettotallet betyr noe.

Vanlige feil å unngå

En håndfull unngåelige feil koster selgere reelle penger. Overprising er den store: en bolig som lanseres for høyt, blir gammel og selger for mindre enn en godt priset ville gjort. Å gå ut i markedet uten papirene er det neste — en kjøper som er klar, venter ikke på et manglende energisertifikat eller en sameieattest. Mange ikke-residenter får aldri tilbake de 3% de hadde til gode, fordi ingen leverte Modelo 210; det er penger som blir igjen hos skattekontoret. Eiere glemmer også at kjøpskostnader og dokumenterte påkostninger reduserer den skattepliktige gevinsten, så de betaler for mye i gevinstskatt for noen gamle fakturaers skyld. Og ingen bør signere en arras-kontrakt uten at en advokat leser den først.

Spørsmål folk stiller

Hva koster det å selge en bolig i Spania?

Regn med cirka 5 til 7% av salgsprisen til gebyrer og lokale skatter — hovedsakelig eiendomsmeglerhonorar (cirka 5% pluss 21% IVA), energisertifikatet, plusvalía municipal og advokatkostnader — pluss gevinstskatt på 19% av en eventuell fortjeneste. Solgte du med liten eller ingen gevinst, er gevinstdelen liten eller null.

Hvor mye gevinstskatt betaler ikke-residenter ved salg?

19% flatt av nettogevinsten, uansett nasjonalitet eller bostedsland. Gevinsten er salgsprisen minus din opprinnelige kjøpspris og -kostnader, minus salgskostnadene dine, minus dokumenterte påkostninger — ikke 19% av hele salgsprisen.

Hva er 3%-tilbakeholdet ved salg som ikke-resident?

Når selger er ikke-resident, holder kjøperen tilbake 3% av den avtalte prisen ved overdragelsen og betaler den til skattekontoret på Modelo 211 innen en måned. Det er et forskudd på gevinstskatten din, ikke en ekstra kostnad. Du leverer deretter Modelo 210 for å oppgi den reelle gevinsten og får enten det overskytende tilbake eller betaler differansen.

Hva er plusvalía municipal, og hvem betaler den?

Det er en kommunal skatt på økningen i tomtens verdi i eiertiden din. Det er selgers skatt, men når selger er ikke-resident, er kjøperen den subsidiære skattepliktige, så den gjøres vanligvis opp av provenyet. Solgte du med tap, er det ingenting å betale, forutsatt at du melder det.

Trenger jeg et energisertifikat for å selge?

Ja. Et registrert energisertifikat er påkrevd før boligen kan annonseres, og merkingen må fremgå av annonsen. Det koster cirka €60 til €150 og er gyldig i ti år.

Kan jeg selge den spanske boligen min fra utlandet?

Ja. Du kan gi advokaten din fullmakt (poder) til å signere skjøtet og håndtere skattene på dine vegne, slik at du ikke trenger å reise til overdragelsen. Mange av selgerne våre gjennomfører helt på avstand.

Denne guiden er generell informasjon om salg av bolig på Costa del Sol i 2026, ikke skatte- eller juridisk rådgivning. Satser, koeffisienter og regler endrer seg, og hver situasjon er forskjellig, så bekreft din egen situasjon med en uavhengig advokat eller gestor før du handler. Kilder: Agencia Tributaria (ikke-residenter) om gevinst, Modelo 210 og 3%-tilbakeholdet (Modelo 211); Dirección General del Catastro om valor catastral; Agencia Tributaria de Andalucía om regional overdragelsesavgift. Kontrollert 10. oktober 2026.