Een woning verkopen aan de Costa del Sol: de complete verkopersgids

Door Mikael Hansen, Plexo Properties · Laatst bijgewerkt op 10 oktober 2026

Een woning verkopen in Spanje is eenvoudig zodra u de volgorde kent, maar het is niet hetzelfde als verkopen in uw eigen land. Een paar belastingen zijn specifiek Spaans, één ervan wordt door de koper ingehouden in plaats van door u betaald, en de papieren moeten klaar zijn voordat u de markt op gaat. Deze gids beschrijft het hele proces, wat het kost, hoe de vermogenswinstbelasting en de 3%-inhouding werkelijk werken, en hoe u berekent wat u overhoudt.

Wat verkopen in Spanje inhoudt

In de kern zijn het drie zaken die parallel lopen: de woning presenteren en een koper vinden, de juridische papieren op orde brengen, en de belastingen afrekenen die bij een verkoop horen. Bij het eerste verdient een goede makelaar zijn courtage. Bij het tweede en derde zitten de meeste verrassingen voor een eigenaar die vanuit het buitenland verkoopt, want twee van de belastingen — vermogenswinst en plusvalía — zijn Spaanse eigenaardigheden, en de vermogenswinstbelasting wordt bij de overdracht deels geheven via een inhouding door de koper. Zorg dat de papieren vroeg klaar zijn, dan gaat de verkoop zelf snel: een bestaande woning wordt doorgaans zes tot tien weken na aanvaarding van een bod overgedragen.

Het verkoopproces stap voor stap

De volgorde telt, want een koper die klaar is om door te gaan, wacht niet terwijl u achter een ontbrekend certificaat aan zit.

1. Prijs op basis van echte gegevens. Niet op wat de buurman vraagt, maar op waar vergelijkbare woningen daadwerkelijk voor zijn verkocht. Een te duur geprijsde woning blijft staan en verkoopt uiteindelijk voor minder dan een realistisch geprijsde. Vraag ons om een gratis taxatie met de vergelijkbare verkopen erbij.
2. Zorg dat papieren en energiecertificaat klaar zijn. De eigendomsakte (escritura), een recente nota simple uit het kadaster, uw laatste IBI-aanslag, het certificaat van de vereniging van eigenaren, nutsrekeningen en het energiecertificaat, dat vereist is voordat de woning mag worden geadverteerd.
3. Ga de markt op met een makelaar. Professionele fotografie, de juiste portalen en database, bezichtigingen geregeld en de koper gekwalificeerd voordat u tijd aan hen besteedt. Spreek courtage en voorwaarden schriftelijk af — bij ons zonder exclusiviteitsbinding.
4. Aanvaard een bod en neem een reservering. Een reserveringsaanbetaling haalt de woning van de markt terwijl de advocaat van de koper zijn controles uitvoert.
5. Teken het privécontract (contrato de arras). De koper betaalt hier meestal rond 10%. Trekt hij zich terug, dan verliest hij het bedrag; trekt u zich terug, dan betaalt u het dubbele terug. Laat uw advocaat het opstellen of controleren — teken arras nooit zonder juridische controle.
6. Rond af bij de notaris. U ondertekent de escritura de compraventa, overhandigt de sleutels en ontvangt het restbedrag. Op dat moment houdt de koper 3% in als u niet-ingezetene bent (zie hieronder), en een eventuele resthypotheek wordt uit de opbrengst afgelost.
7. Reken de belastingen af. De plusvalía municipal wordt binnen 30 dagen bij de gemeente aangegeven, en uw vermogenswinst wordt met de Belastingdienst afgerekend via Modelo 210. Uw advocaat regelt doorgaans beide.

Wat het kost om te verkopen

De cijfers hieronder zijn de kosten die een verkoper draagt. De koper betaalt de aankoopbelastingen (ITP of IVA), de notaris en het kadaster, dus die zijn niet voor u.

Kosten	Gebruikelijk bedrag	Toelichting
Makelaarscourtage	~5% + 21% IVA	Marketing, bezichtigingen, onderhandeling en papierwerk tot aan de overdracht.
Energiecertificaat	€60–150	Vereist voor adverteren; tien jaar geldig.
Advocaat	~1% of vast honorarium	Contracten, controles, Modelo 210, vertegenwoordiging (ook via volmacht).
Plusvalía municipal	Verschilt per gemeente	Op de waardestijging van de grond; niets als u met verlies verkocht.
Aflossing hypotheek	~€300–1.000	Alleen als er nog een hypotheek is ingeschreven.
Vermogenswinstbelasting	19% van de winst	Over uw winst, niet de verkoopprijs — zie hieronder.

Vermogenswinstbelasting en de 3%-inhouding

Verkoopt u voor meer dan u betaalde, dan is de winst belast. Voor niet-ingezetenen is het tarief 19% vast over de nettowinst, ongeacht uw land van verblijf. De 19% versus 24% waarover u mogelijk hebt gelezen, geldt voor andere inkomsten zoals huur — niet voor de winst op een woningverkoop, die voor iedereen 19% is.

De winst is niet simpelweg verkoopprijs min aankoopprijs. U begint bij de prijs die u oorspronkelijk betaalde, telt de kosten erbij die u bij aankoop betaalde (overdrachtsbelasting of IVA, notaris, kadaster, advocaat en makelaar), en telt grote, met facturen aangetoonde verbeteringen erbij. Van de verkoopkant trekt u uw verkoopkosten af — makelaarscourtage, advocaat en de plusvalía. Wat overblijft is de winst waarover de 19% wordt berekend. Gewoon onderhoud telt niet, en inflatie-indexering is afgeschaft voor woningen gekocht na 1995, dus bewaar elke factuur.

De 3%-inhouding. Als de verkoper niet-ingezetene is, moet de koper 3% van de afgesproken prijs inhouden en binnen een maand na de overdracht aan de Belastingdienst betalen met Modelo 211. Dit is geen extra belasting — het is een voorschot op uw vermogenswinstbelasting, en de koper geeft u een afgestempelde kopie als bewijs. U (of uw advocaat) dient daarna Modelo 210 in om de werkelijke winst aan te geven, met een termijn van drie maanden na die ene-maandtermijn, en verrekent de 3% als tegoed. Is de 3% meer dan de verschuldigde belasting — wat vaak voorkomt, zeker bij weinig of geen winst —, dan vraagt u het overschot terug, al kunnen teruggaven zes tot twaalf maanden duren. Is de belasting hoger, dan betaalt u het verschil.

Fiscaal inwoners van Spanje worden anders belast: de winst valt op de spaarschaal, van 19% over de eerste €6.000 tot 30% over het deel boven €300.000, en vrijstellingen zoals de herinvestering in de eigen woning of de vrijstelling voor eigenaren boven 65 kunnen gelden. Sommige daarvan kunnen in beperkte gevallen EU/EER-niet-ingezetenen bereiken. Dit is situatiegebonden, dus bevestig uw eigen positie met een advocaat. De nationale regels publiceert de Agencia Tributaria (niet-ingezetenen).

Plusvalía municipal uitgelegd

De plusvalía municipal (officiële naam IIVTNU) is een aparte, lokale belasting op de waardestijging van de stedelijke grond — niet het gebouw — in de jaren dat u eigenaar was. Ze wordt aan de gemeente betaald en is juridisch de belasting van de verkoper. Maar als de verkoper niet-ingezetene is, wordt de koper de vervangend belastingplichtige, zodat ze in de praktijk meestal uit de opbrengst bij de overdracht wordt voldaan.

Sinds de hervorming van 2021 zijn er twee berekeningswijzen. De objectieve methode neemt de valor catastral van de grond en vermenigvuldigt die met een coëfficiënt die de gemeente vaststelt naar het aantal jaren eigendom. De reële methode neemt de werkelijke waardestijging van de grond tussen uw aankoop- en verkoopprijs. U mag de laagste van de twee betalen, en was er geen stijging — u verkocht met verlies —, dan is de belasting niet verschuldigd, mits u de verkoop aangeeft en de akten overlegt. Het bedrag verschilt per gemeente, dus Mijas, Marbella en Estepona stellen elk eigen coëfficiënten en tarieven vast; de onderliggende valor catastral komt van de Dirección General del Catastro. Regionale belastingen op de verkoop vallen onder de Agencia Tributaria de Andalucía.

Uw netto-opbrengst berekenen

Wat u daadwerkelijk overhoudt, is de verkoopprijs, minus een eventuele resthypotheek, minus de kosten hierboven, minus de vermogenswinstbelasting over uw winst. Bij een gewone verkoop met een bescheiden winst betekent dat meestal dat u ruim boven 90% van de prijs houdt, maar het exacte bedrag hangt af van uw aankoopprijs, de plusvalía in uw gemeente en hoe groot de winst is.

In plaats van het op de achterkant van een envelop te schatten, kunt u het doorrekenen met onze kostencalculator voor de Costa del Sol, die beide kanten van een transactie berekent, en ons om een gratis taxatie vragen, zodat de startprijs realistisch is en het nettocijfer betekenis heeft.

Veelgemaakte fouten vermijden

Een handvol vermijdbare fouten kost verkopers echt geld. Te hoog prijzen is de grootste: een woning die te hoog in de markt wordt gezet, veroudert en verkoopt voor minder dan een goed geprijsde zou hebben gedaan. Zonder papieren de markt op gaan is de volgende — een kant-en-klare koper wacht niet op een ontbrekend energiecertificaat of een VvE-verklaring. Veel niet-ingezetenen krijgen de 3% die hun toekwam nooit terug, omdat niemand het Modelo 210 heeft ingediend; dat is geld dat bij de Belastingdienst blijft liggen. Eigenaren vergeten ook dat aankoopkosten en aangetoonde verbeteringen de belastbare winst verlagen, waardoor ze te veel vermogenswinstbelasting betalen vanwege een paar oude facturen. En niemand zou een arras-contract moeten tekenen zonder dat een advocaat het eerst leest.

Veelgestelde vragen

Hoeveel kost het om een woning in Spanje te verkopen?

Reken op ongeveer 5 tot 7% van de verkoopprijs aan kosten en lokale belastingen — vooral makelaarscourtage (ongeveer 5% plus 21% IVA), het energiecertificaat, de plusvalía municipal en juridische kosten — plus 19% vermogenswinstbelasting over een eventuele winst. Verkocht u met weinig of geen winst, dan is het vermogenswinstdeel klein of nul.

Hoeveel vermogenswinstbelasting betalen niet-ingezetenen bij verkoop?

19% vast over de nettowinst, ongeacht nationaliteit of land van verblijf. De winst is de verkoopprijs min uw oorspronkelijke aankoopprijs en kosten, min uw verkoopkosten, min aangetoonde verbeteringen — niet 19% van de hele verkoopprijs.

Wat is de 3%-inhouding bij verkoop als niet-ingezetene?

Als de verkoper niet-ingezetene is, houdt de koper bij de overdracht 3% van de afgesproken prijs in en betaalt die binnen een maand aan de Belastingdienst met Modelo 211. Het is een voorschot op uw vermogenswinstbelasting, geen extra kosten. U dient daarna Modelo 210 in om de werkelijke winst aan te geven en krijgt het overschot terug of betaalt het verschil.

Wat is de plusvalía municipal en wie betaalt die?

Het is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond tijdens uw eigendom. Het is de belasting van de verkoper, maar als de verkoper niet-ingezetene is, wordt de koper de vervangend belastingplichtige, zodat ze meestal uit de opbrengst wordt voldaan. Verkocht u met verlies, dan is er niets te betalen, mits u het aangeeft.

Heb ik een energiecertificaat nodig om te verkopen?

Ja. Een geregistreerd energiecertificaat is vereist voordat de woning mag worden geadverteerd, en de energieklasse moet in de advertentie staan. Het kost ongeveer €60 tot €150 en is tien jaar geldig.

Kan ik mijn Spaanse woning vanuit het buitenland verkopen?

Ja. U kunt uw advocaat een volmacht (poder) geven om de akte te ondertekenen en de belastingen voor u af te handelen, zodat u voor de overdracht niet hoeft te reizen. Veel van onze verkopers ronden alles op afstand af.

Deze gids is algemene informatie over het verkopen van woningen aan de Costa del Sol in 2026, geen fiscaal of juridisch advies. Tarieven, coëfficiënten en regels veranderen, en elke situatie is anders, dus bevestig uw eigen situatie met een onafhankelijke advocaat of gestor voordat u handelt. Bronnen: Agencia Tributaria (niet-ingezetenen) over vermogenswinst, Modelo 210 en de 3%-inhouding (Modelo 211); Dirección General del Catastro over valor catastral; Agencia Tributaria de Andalucía over regionale overdrachtsbelasting. Gecontroleerd op 10 oktober 2026.