Vender vivienda en la Costa del Sol: la guía completa del vendedor

Por Mikael Hansen, Plexo Properties · Última actualización: 10 de octubre de 2026

Vender una vivienda en España es sencillo una vez que conoce el orden de los pasos, pero no es igual que vender en su país. Algunos impuestos son propios de España, uno de ellos lo retiene el comprador en lugar de pagarlo usted, y la documentación debe estar lista antes de salir al mercado. Esta guía explica todo el proceso, cuánto cuesta, cómo funcionan realmente el impuesto sobre la ganancia patrimonial y la retención del 3%, y cómo calcular lo que le quedará.

Qué implica vender en España

En esencia, vender son tres cosas en paralelo: presentar la vivienda y encontrar comprador, poner en orden la documentación legal y liquidar los impuestos que recaen sobre una venta. En lo primero es donde un buen agente se gana sus honorarios. En lo segundo y lo tercero están la mayoría de las sorpresas para un propietario que vende desde el extranjero, porque dos de los impuestos — la ganancia patrimonial y la plusvalía — son particularidades españolas, y el impuesto sobre la ganancia se recauda en parte en la escritura mediante una retención que practica el comprador. Prepare la documentación pronto y la venta en sí va rápida: una vivienda de segunda mano suele escriturarse de seis a diez semanas después de aceptar una oferta.

El proceso de venta paso a paso

El orden importa, porque un comprador dispuesto a avanzar no espera mientras usted persigue un certificado que falta.

1. Fije el precio con datos reales. No por lo que pide el vecino, sino por lo que se han vendido realmente viviendas comparables. Una vivienda sobrevalorada se queda en el mercado y acaba vendiéndose por menos que una con precio realista. Pídanos una valoración gratuita con las ventas comparables que la respaldan.
2. Tenga lista la documentación y el certificado energético. La escritura, una nota simple reciente del Registro de la Propiedad, su último recibo de IBI, el certificado de la comunidad de propietarios, las facturas de suministros y el certificado energético, obligatorio antes de que la vivienda pueda anunciarse.
3. Salga al mercado con un agente. Fotografía profesional, los portales y la base de datos adecuados, visitas gestionadas y el comprador cualificado antes de dedicarle tiempo. Acuerde la comisión y las condiciones por escrito — con nosotros, sin exclusividad.
4. Acepte una oferta y tome una reserva. Un depósito de reserva retira la vivienda del mercado mientras el abogado del comprador realiza sus comprobaciones.
5. Firme el contrato privado (contrato de arras). El comprador suele pagar aquí alrededor del 10%. Si se echa atrás, lo pierde; si se echa atrás usted, devuelve el doble. Haga que su abogado lo redacte o lo revise — nunca firme arras sin revisión legal.
6. Escriture ante notario. Firma la escritura de compraventa, entrega las llaves y recibe el resto del precio. En ese momento el comprador retiene el 3% si usted es no residente (véase más abajo), y cualquier hipoteca pendiente se cancela con el importe de la venta.
7. Liquide los impuestos. La plusvalía municipal se declara al ayuntamiento en un plazo de 30 días, y su ganancia patrimonial se liquida con la Agencia Tributaria mediante el Modelo 210. Su abogado suele encargarse de ambos.

Cuánto cuesta vender

Las cifras siguientes son los costes que asume el vendedor. El comprador paga los impuestos de compra (ITP o IVA), la notaría y el Registro, así que esos no son suyos.

Coste	Importe habitual	Nota
Comisión de la agencia	~5% + 21% IVA	Marketing, visitas, negociación y tramitación hasta la escritura.
Certificado energético	€60–150	Obligatorio antes de anunciar; válido diez años.
Abogado	~1% o honorario fijo	Contratos, comprobaciones, Modelo 210, representación (también por poder).
Plusvalía municipal	Varía según el ayuntamiento	Sobre el incremento del valor del suelo; nada si vendió con pérdidas.
Cancelación de hipoteca	~€300–1.000	Solo si aún hay una hipoteca inscrita sobre la vivienda.
Ganancia patrimonial	19% de la ganancia	Sobre su beneficio, no el precio de venta — véase más abajo.

Ganancia patrimonial y la retención del 3%

Si vende por más de lo que pagó, el beneficio tributa. Para los no residentes el tipo es un 19% fijo sobre la ganancia neta, sea cual sea su país de residencia. El 19% frente al 24% del que quizá haya leído se aplica a otras rentas, como el alquiler — no a la ganancia de una venta de vivienda, que es del 19% para todos.

La ganancia no es simplemente precio de venta menos precio de compra. Se parte del precio que pagó en su día, se suman los gastos que abonó al comprar (ITP o IVA, notaría, Registro, abogado y agencia) y se suman las mejoras importantes que pueda acreditar con facturas. Del lado de la venta se deducen sus gastos de venta — comisión de la agencia, abogado y la plusvalía. Lo que queda es la ganancia sobre la que se aplica el 19%. El mantenimiento ordinario no cuenta, y los coeficientes de actualización por inflación se eliminaron para los inmuebles comprados después de 1995, así que conserve cada factura.

La retención del 3%. Cuando el vendedor es no residente, el comprador debe retener el 3% del precio acordado e ingresarlo en Hacienda con el Modelo 211 en el plazo de un mes desde la escritura. No es un impuesto adicional — es un anticipo a cuenta de su ganancia patrimonial, y el comprador le entrega una copia sellada como justificante. Usted (o su abogado) presenta después el Modelo 210 para declarar la ganancia real, en el plazo de tres meses desde ese plazo de un mes, aplicando el 3% como pago a cuenta. Si el 3% supera el impuesto debido — algo habitual, sobre todo si tuvo poca o ninguna ganancia —, se solicita la devolución del exceso, aunque las devoluciones pueden tardar de seis a doce meses. Si el impuesto es mayor, paga la diferencia.

Los residentes fiscales en España tributan de otra forma: la ganancia va en la base del ahorro, del 19% para los primeros €6.000 hasta el 30% para el tramo que supera los €300.000, y pueden aplicarse beneficios como la exención por reinversión en vivienda habitual o la exención para mayores de 65 años. Algunos pueden alcanzar a no residentes de la UE/EEE en casos limitados. Depende de cada caso, así que confirme su situación con un abogado. Las normas estatales las publica la Agencia Tributaria (no residentes).

La plusvalía municipal explicada

La plusvalía municipal (su nombre oficial es IIVTNU) es un impuesto local e independiente sobre el incremento del valor del suelo urbano — no de la edificación — durante los años en que fue propietario. Se paga al ayuntamiento y legalmente es el impuesto del vendedor. Ahora bien, cuando el vendedor es no residente, el comprador pasa a ser el sustituto del contribuyente, de modo que en la práctica suele liquidarse con el importe de la venta en la escritura.

Desde la reforma de 2021 hay dos formas de calcularla. El método objetivo toma el valor catastral del suelo y lo multiplica por un coeficiente que fija el ayuntamiento según los años de propiedad. El método real toma el incremento efectivo del valor del suelo entre lo que pagó y lo que vendió. Tiene derecho a pagar el menor de los dos, y si no hubo incremento alguno — vendió con pérdidas —, el impuesto no se devenga, siempre que declare la operación y aporte las escrituras. El importe varía entre municipios, de modo que Mijas, Marbella y Estepona fijan cada uno sus coeficientes y tipos; el valor catastral de referencia proviene de la Dirección General del Catastro. Los impuestos autonómicos sobre la venta dependen de la Agencia Tributaria de Andalucía.

Calcular su beneficio neto

Lo que realmente se lleva es el precio de venta, menos la hipoteca pendiente, menos los costes anteriores, menos el impuesto sobre la ganancia de su beneficio. En una venta típica con una ganancia moderada eso suele significar que conserva bastante más del 90% del precio, pero la cifra exacta depende de su precio de compra, de la plusvalía de su municipio y de cuánta ganancia haya.

En lugar de estimarlo en una servilleta, calcúlelo con nuestra calculadora de costes de la Costa del Sol, que resuelve ambos lados de una operación, y pídanos una valoración gratuita para que el precio de partida sea realista y la cifra neta tenga sentido.

Errores habituales que evitar

Un puñado de errores evitables cuesta dinero real a los vendedores. Sobrevalorar es el principal: una vivienda que sale demasiado alta se queda rancia y se vende por menos de lo que habría logrado una bien valorada. Salir al mercado sin la documentación es el siguiente — un comprador decidido no espera a un certificado energético o a un certificado de la comunidad que faltan. Muchos no residentes nunca recuperan el 3% que se les debía, porque nadie presentó el Modelo 210; es dinero que queda en manos de Hacienda. Los propietarios también olvidan que los gastos de compra y las mejoras acreditadas reducen la ganancia tributable, y pagan de más por el impuesto por culpa de unas cuantas facturas antiguas. Y nadie debería firmar un contrato de arras sin que un abogado lo lea primero.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta vender una vivienda en España?

Calcule aproximadamente entre un 5 y un 7% del precio de venta en honorarios e impuestos locales — principalmente la comisión de la agencia (en torno al 5% más el 21% de IVA), el certificado energético, la plusvalía municipal y los honorarios del abogado — más el 19% de impuesto sobre cualquier beneficio. Si vendió con poca o ninguna ganancia, la parte de ganancia patrimonial es pequeña o nula.

¿Cuánto impuesto sobre la ganancia pagan los no residentes al vender?

Un 19% fijo sobre la ganancia neta, sea cual sea su nacionalidad o país de residencia. La ganancia es el precio de venta menos su precio de compra original y sus gastos, menos los gastos de venta, menos las mejoras acreditadas — no el 19% de todo el precio de venta.

¿Qué es la retención del 3% al vender como no residente?

Cuando el vendedor es no residente, el comprador retiene el 3% del precio acordado en la escritura y lo ingresa en Hacienda con el Modelo 211 en el plazo de un mes. Es un anticipo a cuenta de su ganancia patrimonial, no un coste adicional. Después presenta el Modelo 210 para declarar la ganancia real y recupera el exceso o paga la diferencia.

¿Qué es la plusvalía municipal y quién la paga?

Es un impuesto del ayuntamiento sobre el incremento del valor del suelo durante su propiedad. Es el impuesto del vendedor, pero cuando el vendedor es no residente el comprador es el sustituto del contribuyente, de modo que suele liquidarse con el importe de la venta. Si vendió con pérdidas no hay nada que pagar, siempre que lo declare.

¿Necesito un certificado energético para vender?

Sí. Se exige un certificado energético registrado antes de poder anunciar la vivienda, y su calificación debe figurar en el anuncio. Cuesta aproximadamente entre €60 y €150 y es válido diez años.

¿Puedo vender mi vivienda española desde el extranjero?

Sí. Puede otorgar a su abogado un poder para firmar la escritura y gestionar los impuestos en su nombre, de modo que no tenga que viajar para la firma. Muchos de nuestros vendedores lo resuelven todo a distancia.

Esta guía es información general sobre la venta de vivienda en la Costa del Sol en 2026, no asesoramiento fiscal ni legal. Los tipos, coeficientes y normas cambian, y cada situación es distinta, así que confirme su propia situación con un abogado o gestor independiente antes de actuar. Fuentes: Agencia Tributaria (no residentes) sobre la ganancia patrimonial, el Modelo 210 y la retención del 3% (Modelo 211); Dirección General del Catastro sobre el valor catastral; Agencia Tributaria de Andalucía sobre el impuesto autonómico de transmisiones. Verificado el 10 de octubre de 2026.