Alquiler turístico en España 2026: normas para propietarios en Andalucía

Por Mikael Hansen, Founder & Property Advisor, Plexo Properties · Actualizado el 31 de octubre de 2026

Datos clave: normas del alquiler turístico en Andalucía, 2026

Comprobado el 31 de octubre de 2026. Las normas cambian a menudo; confírmelas con la Junta de Andalucía y su ayuntamiento antes de inscribirse.

¿Qué ha cambiado en el alquiler turístico en España desde 2025?

En poco tiempo llegaron tres cambios. Desde el 3 de abril de 2025, una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal dio a las comunidades de propietarios verdadera capacidad de decisión: un piso no puede empezar a funcionar como alquiler turístico salvo que voten a favor tres quintas partes de los propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Desde el 1 de julio de 2025, el Real Decreto 1312/2024 exigía que todo alquiler de corta duración anunciado en una plataforma tuviera un número de registro nacional, el NRUA.

Ese número nacional no duró. En mayo de 2026, el Tribunal Supremo dictó la sentencia 620/2026, que anuló los preceptos que creaban el registro único nacional porque el Estado carece de competencia en materia de turismo, que corresponde a las comunidades autónomas. El tribunal mantuvo otras partes del decreto, entre ellas la ventanilla única digital a través de la cual las plataformas comparten datos con las autoridades. En la práctica, el número VUT de la Junta de Andalucía vuelve a ser el que buscan las plataformas y los inspectores.

¿Necesita una licencia turística para un alquiler vacacional en Andalucía?

Sí. Toda vivienda que se alquile a turistas para estancias cortas a través de una plataforma, una agencia o su propia web debe estar inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía antes de anunciarla. La inscripción se hace mediante una declaración responsable presentada en línea ante la Junta, y le asigna un código VUT, por ejemplo VUT/MA/12345, que debe aparecer en todos los anuncios.

Desde el Decreto 31/2024, los requisitos son más estrictos que antes. La vivienda necesita una licencia de ocupación (licencia de primera ocupación) vigente, una declaración de que el uso turístico es compatible con el planeamiento urbanístico local, y debe respetar los límites de ocupación por dormitorio. Las viviendas inscritas antes del decreto dispusieron de seis meses para adaptarse. Una declaración falsa puede llevar a la cancelación de la inscripción.

¿Puede la comunidad de propietarios impedir un alquiler turístico?

En los nuevos alquileres turísticos, sí. Desde el 3 de abril de 2025, un piso en un edificio con comunidad de propietarios necesita un voto expreso a favor, con la mayoría de tres quintos descrita arriba, antes de poder inscribirse. La Junta pide ahora el acta de la comunidad al presentar la solicitud. La comunidad también puede fijar una cuota de gastos comunes más alta para los pisos turísticos, de hasta un 20 % más.

La norma no es retroactiva. Un alquiler turístico que ya estaba inscrito y en funcionamiento antes del 3 de abril de 2025 puede seguir, siempre que continúe sin interrupción. Las villas independientes sin una comunidad de propietarios formal no se ven afectadas. Si los estatutos de la comunidad ya prohíben los alquileres turísticos, deben modificarse antes de que sea posible una nueva inscripción.

¿Qué significa esto si compra una vivienda para alquilarla?

Considere la licencia turística como parte del inmueble y compruébela antes de firmar nada. Si el vendedor afirma que la vivienda ya está inscrita, pida el número VUT y confirme en el RTA que está activo. Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, lea las actas de las últimas juntas generales en busca de votaciones sobre alquileres turísticos y revise los estatutos.

Pida a su abogado que confirme tres puntos antes del contrato privado: que la vivienda tiene licencia de ocupación, que la zona no está sujeta a una suspensión municipal de nuevas inscripciones y que la comunidad no ha prohibido el uso turístico. Estas comprobaciones llevan días, no semanas, y protegen el principal motivo por el que quizá esté comprando.

Los ingresos por alquiler tributan en España sea cual sea el tipo de arrendamiento. Los propietarios no residentes los declaran con el modelo 210. Plexo Properties no gestiona alquileres vacacionales, pero ayudamos a los compradores a comprobar la situación de alquiler de un inmueble antes de comprometerse. Lea nuestra guía del comprador para la Costa del Sol o póngase en contacto con nosotros si está pensando en comprar.

Preguntas frecuentes

¿Sigo necesitando un número NRUA en 2026?

No. El Tribunal Supremo anuló el registro nacional en mayo de 2026. Necesita la inscripción VUT autonómica de la Junta de Andalucía, y su número debe aparecer en sus anuncios.

¿Pueden mis vecinos bloquear mi alquiler vacacional?

En un nuevo alquiler turístico en un edificio con comunidad de propietarios, sí: desde el 3 de abril de 2025 necesita el voto a favor de tres quintas partes de los propietarios. Los alquileres que ya funcionaban antes de esa fecha no se ven afectados.

¿Necesita una villa la aprobación de la comunidad?

No, si se trata de una vivienda independiente sin una comunidad de propietarios formal. Aun así, necesita la inscripción VUT y una licencia de ocupación.

¿Puede mi ayuntamiento frenar nuevos alquileres turísticos?

Desde el Decreto-ley 1/2025, los ayuntamientos andaluces pueden suspender nuevas inscripciones mientras preparan su normativa local. Consulte con el ayuntamiento antes de comprar con la idea de alquilar.

Fuentes: Nota de prensa del Tribunal Supremo sobre la sentencia 620/2026; Real Decreto 1312/2024 (BOE). Este artículo explica cómo funcionan normalmente las normas y no constituye asesoramiento jurídico sobre un inmueble concreto. No soy abogado; para obtener una respuesta vinculante, consulte a un abogado español.