Nieuwbouw versus bestaande bouw aan de Costa del Sol

Nu en vroeger: waarom een nieuwbouwwoning aan de Costa del Sol beter presteert dan een bestaande woning — zelfs wanneer de locatie niet perfect is

Leestijd: 6 minuten

Aan de kern van het kopen van vastgoed aan de Costa del Sol schuilt een ongemakkelijke afweging.

De beste locaties — de appartementencomplexen aan het strand in La Cala de Mijas, de gevestigde urbanisaties van Marbella East, de straatjes op loopafstand achter de boulevard — zijn decennia geleden gebouwd. Zij zijn, vrijwel per definitie, bestaande bouw. De nieuwe ontwikkelingen liggen doorgaans een paar honderd meter verder landinwaarts, wat hoger tegen de heuvel op, of in de volgende vallei.

De vraag die de meeste kopers ons uiteindelijk stellen, is dan ook terecht: is een nieuwbouwwoning het waard om de perfecte locatie voor op te geven?

Ons eerlijke antwoord luidt, vaker wel dan niet, ja. Niet omdat nieuwbouw in de mode is, maar vanwege wat er met de Spaanse bouwvoorschriften is gebeurd tussen de woning waarmee u vergelijkt en de woning die vandaag wordt opgeleverd. Het verschil is veel groter dan de meeste kopers beseffen.

Wat er werkelijk veranderde: een korte tijdlijn van de Spaanse bouwvoorschriften

De meeste mensen gaan ervan uit dat bouwnormen zich geleidelijk verbeteren. In Spanje verliepen ze in stappen — en elke stap liet de vorige generatie woningen achter zich.

Vóór 1979 — helemaal geen isolatie-eis. Spanje kende tot NBE-CT-79 geen enkele verplichte thermische isolatienorm. Alles wat daarvóór werd gebouwd, was ontworpen voor een mild klimaat, met dikke muren en open ramen. Een groot deel van het oudere aanbod aan de Costa del Sol valt in deze categorie.

1979–2006 — minimale isolatie, geen ventilatievoorschriften. NBE-CT-79 introduceerde basale isolatie-eisen, maar koudebruggen (de randen van betonvloeren, pilaren en lateien waar warmte rechtstreeks doorheen lekt) bleven grotendeels onbehandeld, en er bestond geen verplichting om een woning mechanisch te ventileren. Dit is het tijdperk van het klassieke Costa del Sol-appartement: enkel glas of vroeg dubbel glas, aluminium kozijnen zonder thermische onderbreking, en een badkamerafzuiging als u geluk had.

2006 — de Código Técnico de la Edificación (CTE). Een echt keerpunt. Real Decreto 314/2006 voerde eisen voor energiebesparing (DB-HE) in, verplichte gecontroleerde ventilatie (DB-HS3) en een bijdrage van zonne-energie voor warm tapwater.

2013 — energiecertificaten werden verplicht voor elke woning die werd verkocht of verhuurd, waardoor de prestaties voor het eerst zichtbaar werden voor kopers.

2019/2020 — de nZEB-norm. Real Decreto 732/2019 herschreef DB-HE rond bijna-energieneutrale gebouwen. Strakkere schillen, gecontroleerde luchtlekkage, hoogwaardige kozijnen, glas met lage emissiviteit, en een eis voor hernieuwbare energie voor warm tapwater die in de praktijk neerkomt op aerothermische warmtepompen in plaats van gas- of elektrische boilers.

2024/2026 — de EU neemt de richting over. De herziene Energy Performance of Buildings Directive (EU 2024/1275) moest vóór 29 mei 2026 in nationale wetgeving zijn omgezet. Vanaf 2030 moeten alle nieuwe gebouwen in de EU emissievrij zijn. Lidstaten moeten het gemiddelde energieverbruik van woningen tegen 2030 met 16% verlagen en met 20–22% tegen 2035, en de overheidssubsidies voor cv-ketels op fossiele brandstoffen lopen af in 2027.

Een woning die in 2026 wordt opgeleverd, is gebouwd volgens de laatste van deze normen. Een woning die in 1998 werd opgeleverd, is gebouwd volgens de tweede.

Hoe dat verschil voelt vanuit het appartement zelf

Voorschriften zijn abstract. Wonen in het resultaat is dat niet.

De gebouwschil. Hedendaagse nieuwbouw combineert verhoogde gevelisolatie, thermisch onderbroken raamkozijnen en glas met lage emissiviteit. Het praktische effect aan de Costa del Sol draait minder om de winter en meer om augustus: het appartement gedraagt zich niet langer als een broeikas. De schommelingen in de binnentemperatuur vlakken af, de airconditioning draait kortere cycli, en kamers aan de westgevel blijven bruikbaar in de late namiddag.

Individueel aerothermisch warm tapwater. In plaats van een elektrische boiler gebruiken nieuwe woningen een lucht-warmtepomp voor warm tapwater. Een typische seizoensgebonden COP van 3,5–4,5 betekent dat het drie tot vier keer meer warmte levert dan de elektriciteit die het verbruikt. Ten opzichte van directe elektrische waterverwarming zijn besparingen van 70–75% op dat deel van de rekening realistisch — en het is de grootste energiepost die het hele jaar door speelt in een vakantieappartement dat in de winter niet wordt verwarmd.

Gecontroleerde mechanische ventilatie. Dit is het aspect dat kopers het meest onderschatten. Continue mechanische afzuiging uit badkamers en keuken, met verse lucht die binnenkomt via slaapkamers en woonruimtes en raamkozijnen met een micro-ventilatiestand, betekent dat de woning ademt zonder dat u iets hoeft te openen. Aan een kust met hoge luchtvochtigheid en appartementen die tussen bezoeken door gesloten blijven, is dit het verschil tussen thuiskomen in een frisse woning en thuiskomen in een muffe. En het is de belangrijkste structurele bescherming tegen het vocht en de schimmel die het oudere Andalusische aanbod teisteren.

Vroeger en nu, naast elkaar

Die laatste regel is van belang, en we leggen hem liever op tafel dan dat we hem verzwijgen: een nieuwbouwwoning brengt bij aankoop een hogere belastingaanslag met zich mee. Bij een woning van €400.000 bedraagt het verschil ongeveer €17.000. Dat is echt geld, en het is het sterkste argument aan de kant van de bestaande bouw.

“Maar je kunt een bestaande woning renoveren tot dezelfde standaard”

Dat kan — deels. En hier worden de cijfers interessant.

Een ouder Costa del Sol-appartement richting moderne prestaties brengen betekent op zijn minst: externe gevelisolatie (SATE/ETICS-systemen kosten rond de €50–85/m², oftewel grofweg €7.000–8.500 voor een unit van 100 m²), volledige raamvervanging (reken op €5.000–8.000 voor een gemiddeld appartement), een aerothermisch warmwatersysteem (€1.100–3.200 voor een op zichzelf staande unit, aanzienlijk meer als u er verwarming in integreert), en leidingwerk voor mechanische ventilatie, wat doorgaans verlaagde plafonds en opnieuw pleisteren betekent. Een volledige reforma integral in Spanje kost momenteel €400–700/m² bij een gemiddelde kwaliteit en meer dan €1.000/m² bij een hoge kwaliteit — ongeveer €44.000 voor een standaardappartement van 100 m² op middenklasseniveau.

Dus: €50.000–€80.000 om er betekenisvol dichter bij te komen, tegenover grofweg €17.000 aan extra belasting. Op papier wint de nieuwbouw nog altijd.

Maar het lastigere probleem is niet de kosten — het is wat geld niet kan kopen:

• Externe isolatie vereist de instemming van de vereniging van eigenaren. In de meeste appartementencomplexen kunt u niet zelfstandig uw eigen gevel isoleren. Als de buren tegenstemmen, valt die kostenpost permanent af.
• Koudebruggen zijn structureel. Vloerranden en pilaren kunnen van buitenaf worden beperkt, maar nooit volledig van binnenuit worden verholpen zonder verlies van vloeroppervlak en plafondhoogte.
• Ventilatieleidingen hebben routes nodig. Oudere indelingen bieden vaak geen plek om deze weg te werken zonder in te leveren op een plafondhoogte die al laag is.
• Oriëntatie, glasoppervlak en plafondhoogte liggen vast. Geen enkel budget verandert de richting waarin het terras uitkijkt.

Een goed gerenoveerde bestaande woning kan een C of D bereiken. Een A haalt hij zelden.

Het deel dat naar boven komt wanneer u verkoopt

Ongeveer 90% van het Spaanse woningbestand draagt een energielabel E, F of G, en de gemiddelde Spaanse woning is ouder dan 40 jaar. Minder dan 5% van de woningen op de markt is werkelijk energiezuinig — en toch trekken woningen met een A-, B- of C-label meer dan 21% van de vraag van kopers aan.

De Banco de España heeft het effect gekwantificeerd: woningen met een A- en B-label worden gemiddeld 9,7% duurder verkocht dan vergelijkbare woningen met een F- en G-label, en die meerprijs groeide van 5,7% in 2017 naar 18,3% in 2022. Nu de EU-renovatiedoelen in nationale wetgeving zijn vastgelegd en de slechtst presterende gebouwen recht in het vizier liggen, valt de richting van dat verschil niet moeilijk te voorspellen.

Anders gezegd: de extra belasting die u vandaag op een nieuwbouwwoning betaalt, wordt u deels terugbetaald doordat de markt energiezuinigheid opnieuw beprijst.

Hoe zou u dan werkelijk moeten beslissen?

Kies voor de bestaande bouw als de specifieke locatie werkelijk onvervangbaar is — een positie aan het strand, een centrum op loopafstand, een kavel die simpelweg niet in de nieuwbouwpijplijn bestaat — en ga erin met een renovatiebudget en een bouwkundige keuring, niet met optimisme.

Kies voor de nieuwbouw als u een goede locatie afweegt tegen een perfecte. Tweehonderd meter verder van het strand levert u een woning op die goedkoper is in het gebruik, aanzienlijk comfortabeler in augustus, structureel beschermd tegen vocht, gedekt door een garantie van tien jaar, en gepositioneerd aan de juiste kant van een energietransitie die nu in de hele EU juridisch bindend is.

De meeste van onze Scandinavische en Noord-Europese klanten komen aan met de verwachting locatie voorop te stellen, en vertrekken nadat ze de woning voorop hebben gesteld. Meestal omdat ze één middag in elk hebben doorgebracht.

Veelgestelde vragen

1. Is een nieuwbouwwoning altijd duurder dan een vergelijkbare bestaande woning? Per vierkante meter meestal wel — en het belastingverschil in Andalucía voegt er grofweg 4,2 procentpunten aan toe (10% IVA + 1,2% AJD tegenover 7% ITP). Maar de vergelijking is pas eerlijk zodra u de renovatiekosten van de bestaande woning meetelt, de hogere gebruikskosten, en de korting die een E/F/G-label zal opleveren wanneer u uiteindelijk verkoopt. Reken alle vier de bedragen door, niet alleen de kale prijs.

2. Hoeveel bespaar ik werkelijk op energie? Dat hangt af van hoe u de woning gebruikt, maar het warmwatersysteem alleen al verbruikt doorgaans 70–75% minder dan een directe elektrische boiler. Voeg daar een goed geïsoleerde schil en een lagere belasting van de airconditioning aan toe, en kopers die een woning regelmatig gebruiken, zien de gebruikskosten over het algemeen ongeveer halveren ten opzichte van een vergelijkbaar appartement van vóór 2006.

3. Kan ik niet gewoon een warmtepomp en nieuwe ramen in een bestaande woning laten plaatsen? Dat kan, en dat zou u ook moeten doen als u er een koopt — reken op €1.100–3.200 voor een aerothermische warmwaterunit en €5.000–8.000 voor ramen in een gemiddeld appartement. Wat u niet zelfstandig kunt doen, is de gevel isoleren: daarvoor is een stemming van de vereniging van eigenaren nodig. Zonder die stemming verhelpt u de symptomen en laat u de schil onaangeroerd.

4. Welk energielabel mag ik van elk verwachten? Nieuwbouw die is opgeleverd onder de nZEB-regels van 2019/2020 heeft doorgaans een A of B. Het Costa del Sol-aanbod van vóór 2006 heeft doorgaans een E, F of G. Een grondige renovatie komt meestal uit op een C of D — beter, maar niet gelijkwaardig.

5. Komt een nieuwbouwwoning met enige garantie? Ja. Op grond van Ley 38/1999 is de projectontwikkelaar tien jaar aansprakelijk voor constructiegebreken, drie jaar voor installaties en bewoonbaarheidskwesties, en één jaar voor de afwerking, gedekt door een verplichte verzekering. Een particuliere verkoper van bestaande bouw is u niets vergelijkbaars verschuldigd.

6. Betekent mechanische ventilatie lawaai, tocht en hogere rekeningen? Nee. Moderne systemen draaien continu op zeer lage debieten — ze zijn stiller dan een koelkast en verbruiken weinig. De luchtstroom is zo ontworpen dat hij onmerkbaar is: verse lucht komt langzaam binnen via slaapkamers en woonruimtes en wordt afgezogen uit de badkamers en de keuken. Wat u merkt, is de afwezigheid van bedompte lucht en de afwezigheid van schimmel.

7. Verplichten de EU-regels mij om een bestaande woning die ik al bezit te renoveren? De herziene EPBD stelt doelen op het niveau van het nationale woningbestand, en niet in de vorm van verplichtingen voor individuele particuliere huiseigenaren, en Spanje moest de richtlijn vóór 29 mei 2026 omzetten. Het realistische mechanisme is financieel in plaats van dwingend: subsidies voor cv-ketels op fossiele brandstoffen lopen af in 2027, prikkels verschuiven richting energiezuinige woningen, en kopers verrekenen het label steeds vaker in de prijs. De druk komt via uw verkoopprijs, niet via een inspecteur aan de deur.

Plexo Properties is een boutique-makelaardij gespecialiseerd in La Cala de Mijas en Marbella East, die voornamelijk werkt met Scandinavische en Noord-Europese kopers. Wenst u een vergelijking naast elkaar van een specifieke nieuwbouwontwikkeling tegenover bestaande opties in hetzelfde gebied — inclusief gebruikskosten en de verwachte positionering bij doorverkoop — neem dan contact met ons op.