Omkostninger ved at købe ejendom i Spanien
Når man overvejer at købe en ejendom i Spanien, er det vigtigt at være opmærksom på de forskellige omkostninger, der er forbundet med købet. Disse omkostninger kan variere afhængigt af ejendommens type, pris og beliggenhed, men generelt kan man forvente, at de samlede omkostninger vil udgøre mellem 11% og 14% af ejendommens købspris.
Oversigt over købsomkostninger
Her er en detaljeret oversigt over de forskellige omkostninger, man skal tage højde for ved køb af ejendom i Spanien:
| Omkostning | Beskrivelse | Procentsats/Beløb |
|---|---|---|
| Overførselsskat (ITP) | Skat på køb af brugte boliger | 7-10% af købsprisen |
| Moms (IVA) | Skat på køb af nye boliger | 10% af købsprisen |
| Stempelafgift | Tillægsafgift ved køb af nye boliger | 1,5% af købsprisen |
| Notaromkostninger | Gebyr for notarens tjenester | Ca. 0,45-0,75% af købsprisen |
| Tinglysningsafgift | Gebyr for registrering af ejendommen | Ca. 0,5% af købsprisen |
| Advokatsalær | Honorar for advokatbistand | 1-1,5% af købsprisen eller fast beløb fra 900€ |
| Forsyningsselskaber | Tilslutning til el, vand og gas | 400-600€ |
Detaljeret gennemgang af købsomkostninger
Overførselsskat (ITP)
Overførselsskatten, også kendt som “Impuesto de Transferencia de Propiedad” på spansk, er den største enkeltstående omkostning ved køb af en brugt bolig i Spanien. Satsen for denne skat varierer afhængigt af ejendommens pris:
- For de første 400.000€ betales 7/8%
- For de næste 300.000€ betales 9%
- For beløb over 700.000€ betales 10%
Dette betyder, at hvis du køber en brugt bolig til 550.000€, vil overførselsskatten beregnes således:
- 7/8% af 400.000€ = 32.000€
- 9% af 150.000€ = 13.500€
- Samlet overførselsskat: 45.500€
Moms (IVA) og stempelafgift
Ved køb af en ny bolig direkte fra en udvikler (projektsalg) betales der ikke overførselsskat, men i stedet moms (IVA – Impuesto Sobre El Valor Añadido) på 10% af købsprisen. Derudover skal der betales en stempelafgift på 1,5% af købsprisen.
For eksempel, hvis du køber en ny lejlighed til 450.000€, vil omkostningerne være:
- Moms (IVA): 10% af 450.000€ = 45.000€
- Stempelafgift: 1,5% af 450.000€ = 6.750€
- Samlet afgift: 51.750€
Notaromkostninger
Notaren spiller en vigtig rolle i ejendomshandler i Spanien, da de er ansvarlige for at udarbejde og attestere skødet. Notaromkostningerne er typisk omkring 0,45-0,75% af købsprisen[3][4]. Det er vigtigt at bemærke, at dette beløb kun kan anslås på forhånd og kan variere lidt.
Tinglysningsafgift
Efter at notaren har udarbejdet skødet, skal ejendommen registreres i det spanske ejendomsregister. Tinglysningsafgiften udgør omkring 0,5% af købsprisen.
Advokatsalær
Selvom det ikke er et lovkrav at bruge en advokat ved ejendomskøb i Spanien, anbefales det stærkt for at sikre, at alle juridiske aspekter af handlen håndteres korrekt. Advokatsalæret kan variere, men ligger typisk på 1-1,5% af købsprisen eller et fast beløb startende fra omkring 900€.
Forsyningsselskaber
Ved køb af både nye og brugte boliger skal der indgås kontrakter med forsyningsselskaber for el, vand og eventuelt gas. Disse omkostninger ligger typisk mellem 400€ og 600€.
Løbende udgifter til boligen
Ud over købsomkostningerne er der en række løbende udgifter forbundet med at eje en bolig i Spanien. Her er en oversigt over de mest almindelige:
1. Fællesomkostninger (Gastos de la Comunidad)
Hvis du køber en lejlighed eller et hus i et kompleks med fællesarealer, skal du betale fællesomkostninger. Disse dækker vedligeholdelse af fællesområder, swimmingpools, haver, elevatorer og fælles ansvarsforsikring. Beløbet kan variere betydeligt afhængigt af ejendommen og faciliteterne, men ligger typisk mellem 30€ og 90€ om måneden.
2. Ejendomsskat (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
IBI er den spanske ækvivalent til den danske ejendomsskat. Satsen varierer afhængigt af kommunen og ejendommens værdi, men ligger typisk på omkring 0,4-1,1% af den officielle ejendomsværdi årligt.
3. Renovation (Basura)
Renovationsafgiften betales kvartalsvis og ligger typisk omkring 35€ pr. kvartal.
4. Forbrugsudgifter
De faste omkostninger til el, vand og gas er omkring 10€ om måneden pr. forbrugsgode, plus det faktiske forbrug[2].
5. Indkomstskat for ikke-fastboende
Hvis du ikke er fastboende i Spanien, skal du betale en særlig skat for “ikke-fastboende”. Denne skat beregnes som en hypotetisk “indkomst” fra ejendommen, uanset om du lejer den ud eller ej. Satsen er typisk omkring 1,1% af den officielle ejendomsværdi årligt.
6. Bygningsforsikring
Det er vigtigt at have en god bygningsforsikring. Prisen varierer afhængigt af ejendommens størrelse og værdi, men kan typisk ligge på 200-500€ årligt.
7. Vedligeholdelse
Sæt penge af til løbende vedligeholdelse af ejendommen. Et godt estimat er omkring 1% af ejendommens værdi årligt.
Eksempel på samlede omkostninger
For at illustrere de samlede omkostninger ved køb og ejerskab af en ejendom i Spanien, lad os tage et eksempel:
Lad os antage, at du køber en brugt lejlighed til 300.000€ i et kompleks med fællesarealer.
Købsomkostninger:
- Overførselsskat: 24.000€ (8% af 300.000€)
- Notaromkostninger: 1.350€ (0,45% af 300.000€)
- Tinglysningsafgift: 1.500€ (0,5% af 300.000€)
- Advokatsalær: 3.000€ (1% af 300.000€)
- Forsyningsselskaber: 500€
Samlede købsomkostninger: 30.350€ (ca. 10,12% af købsprisen)
Årlige løbende udgifter:
- Fællesomkostninger: 720€ (60€ pr. måned)
- Ejendomsskat (IBI): 900€ (antaget 0,3% af købsprisen)
- Renovation: 140€ (35€ pr. kvartal)
- Forbrugsudgifter: 1.200€ (estimeret)
- Indkomstskat for ikke-fastboende: 3.300€ (1,1% af købsprisen)
- Bygningsforsikring: 300€
- Vedligeholdelse: 3.000€ (1% af købsprisen)
Samlede årlige løbende udgifter: 9.560€
Dette eksempel viser, at ud over købsprisen på 300.000€, skal man regne med omkring 30.350€ i købsomkostninger og cirka 9.560€ i årlige løbende udgifter.
Konklusion
At købe en ejendom i Spanien kan være en spændende investering, men det er vigtigt at være forberedt på de forskellige omkostninger, der er forbundet med både købet og den løbende drift. Ved at tage højde for disse omkostninger fra starten kan man undgå ubehagelige overraskelser og sikre en mere realistisk budgettering af sit spanske boligkøb.
Det anbefales altid at søge professionel rådgivning fra en lokal advokat og ejendomsmægler, der kan guide dig gennem processen og hjælpe med at navigere i de lokale regler og skatteregler. Med den rette forberedelse og rådgivning kan drømmen om en bolig i Spanien blive en positiv og berigende oplevelse.
